Niet in geschil is dat [appellant] in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren, dat het nadeel – slechts – bestaat uit de wijziging van de bestemming van 3.615 m² van het perceel van een uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden naar een bestemming voor groendoeleinden en dat dit gedeelte van het perceel in de nieuwe situatie op de peildatum een waarde van € 1,00 per m² had. Partijen zijn verdeeld over de waarde van dit gedeelte van het perceel in de oude situatie op de peildatum.
Gemeente: waarde oud € 25/m2, onder verwijzing naar een onteigeningsprocedure met die complexprijs (art 40 d OW)
Kritiek gelaedeerde op benadering complexprijs: De waarde van gronden met een lucratieve bestemming wordt verplicht afgeroomd ten gunste van de waarde van gronden met een niet-lucratieve bestemming. Deze systematiek is bij planschade niet voorgeschreven, laat staan logisch. Voor het onderhavige perceel geldt dat onder het oude regime de redelijke verwachting was dat het een lucratieve bedrijfsbestemming zou krijgen. Hierbij mede verwijzing nar art. 40 e OW (planschade-artikel). Verder: ingeval van zelfrealisatie wordt de grondeigenaar enkel geconfronteerd met kostenverhaal.
ABRS:
In afdeling 6.1 van de Wro is geen regeling gegeven voor de waardering van een onroerende zaak.
Bij het bepalen van de waardevermindering kan niet zonder meer worden aangesloten bij de waarde die in het kader van een andere wettelijke regeling, zoals de Wet waardering onroerende zaken, is vastgesteld.
Indien in een onteigeningsgeschil toepassing is gegeven aan de egalisatieregel van artikel 40d van de onteigeningswet, is voor gronden die deel uitmaken van een zogenoemd complex – de als een geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken – geen onderscheid gemaakt tussen hoogwaardige en laagwaardige gronden, maar is voor alle gronden binnen het complex dezelfde complexwaarde vastgesteld, waarbij de verschillen in de waardering zijn gemiddeld over alle gronden binnen het complex.
In een planschadegeschil is artikel 40d van de onteigeningswet niet van toepassing. In de Wro is ook niet bepaald dat planschade wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikel 40d van de onteigeningswet. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak onder het oude planologische regime is in een planschadegeschil maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum voor deze onroerende zaak zou hebben gebonden. Gelet daarop valt, zonder nadere toelichting, niet in te zien dat de uit de eigen aard van het onteigeningsrecht voortvloeiende correcties op de werkelijke waarde, als bedoeld in de artikelen 40c tot en met 40f van de onteigeningswet, in dit geval bij de begroting van de omvang van geleden planschade per de daarvoor relevante peildatum zouden moeten worden toegepast.
Daar komt bij dat de SAOZ voor de waarde van gronden met een bestemming voor groendoeleinden is uitgegaan van een waarde van € 1,00 per m² op de peildatum. Dit is, gelet op de conclusie van de SAOZ dat sprake is van een complex en er geen verschil is tussen de waarde van de verschillende delen van het perceel onder het oude bestemmingsplan, niet consistent en daarmee onbegrijpelijk. (HS: onder nieuwe planologische regime is SAOZ dus juist niet voor “een” complexprijs uitgegaan).
Ter voorlichting van partijen en de rechtspraktijk merkt de Afdeling nog het volgende op.
Het vorenstaande laat onverlet dat bij de taxatie van een perceel in het kader van de begroting van planschade onder omstandigheden mee kan wegen dat dit perceel op de peildatum nog niet of niet geheel technisch bouwrijp is en dat de (toekomstige) daadwerkelijke rendabele exploitatie ervan mede afhankelijk zal zijn van voorzieningen van openbaar nut die, deels op andere percelen, nog moeten worden aangelegd. In dat geval zal de taxateur dat echter op andere wijze tot uitdrukking moeten laten komen in de taxatie van de werkelijke waarde van het perceel op de peildatum, als onderdeel van de planschadetaxatie, dan door de enkele verwijzing naar de onteigeningsrechtelijke complexbenadering
ABRS beslist het geschil: waarde oud is uitgifteprijs 135/m2 minus € 45/m2 kosten bouwrijp maken is € 90/m2. De restwaarde nieuw is € 1/m2, dus de waardevermindering bedraagt € 89/m2.
ABRS 05-04/23 inzake Eindhoven (ECLI:NL:RVS:2023:1337)
Noot 1: In een planschadeprocedure is artikel 40d onteigeningswet door de Afdeling niet van toepassing verklaard en evenmin is in de Wro bepaald dat planschade wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikel 40d. Bepalend voor art 6.1 Wro is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum voor deze onroerende zaak zou hebben gebonden.
Noot 2: spannend wordt het bij toepassing art, 40 e OW, als planschade in onteigeningsprocedure aan de orde komt. Wat als de onteigeningsrechter die planschade dan juist wel weer via de band van art. 40 d OW benadert, terwijl de Raad van State dat in de onderhavige uitspraak juist niet doet?
