Planschade,
wij helpen u graag
met uw vraagstuk.
In artikel 6.1 Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders een belanghebbende die schade, in de vorm van inkomensderving of waardevermindering onroerende zaak, lijdt als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan of een ander in dat artikel genoemde oorzaak, welke schade redelijkerwijs niet te zijnen laste behoort te blijven, op zijn verzoek een tegemoetkoming in de schade toekennen.
Om (stedenbouwkundige) ontwikkelingen zoals de bouw van woningen, bedrijfspanden en de aanleg van wegen mogelijk te maken worden bestemmingsplannen gewijzigd en worden andere “planologische maatregelen” (als bedoeld in artikel 6.1 lid 2 Wro) genomen. Degene die van mening is hierdoor schade te lijden kan bij zijn gemeente een verzoek om tegemoetkoming in die schade indienen.
Als deze schade het gevolg is van een planologische wijziging, kan een deel van de schade voor vergoeding in aanmerking komen.
Veel voorkomende schade aspecten zijn: privacy aantasting – uitzichtverlies – een verslechtering van milieuomstandigheden (geluid, geur, trilling, verkeer of andere overlast, verlies lichtinval, schaduwwerking) – een algemene verslechtering van de situeringwaarde van een onroerend goed. Deze aspecten vertalen zich normaliter in een waardevermindering van de woning c.q. onroerende zaak van degene die de schade lijdt.
In artikel 6.1 lid 2 Wro zijn zeven categorieën schadeoorzaken genoemd, waarbij met name van belang zijn: bestemmingsplan, inpassingsplan, beheersverordening, planwijziging of planuitwerking, ontheffing, projectbesluit, tijdelijke ontheffing, ontheffing van het bestemmingsplan, provinciaal projectbesluit, rijksprojectbesluit.
In artikel 6.1 Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders een belanghebbende die schade, in de vorm van inkomensderving of waardevermindering onroerende zaak, lijdt als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan of een ander in dat artikel genoemde oorzaak, welke schade redelijkerwijs niet te zijnen laste behoort te blijven, op zijn verzoek een tegemoetkoming in de schade toekennen. Lees meer Om (stedenbouwkundige) ontwikkelingen zoals de bouw van woningen, bedrijfspanden en de aanleg van wegen mogelijk te maken worden bestemmingsplannen gewijzigd en worden andere “planologische maatregelen” (als bedoeld in artikel 6.1 lid 2 Wro) genomen. Degene die van mening is hierdoor schade te lijden kan bij zijn gemeente een verzoek om tegemoetkoming in die schade indienen. Als deze schade het gevolg is van een planologische wijziging, kan een deel van de schade voor vergoeding in aanmerking komen. Veel voorkomende schade aspecten zijn: privacy aantasting – uitzichtverlies – een verslechtering van milieuomstandigheden (geluid, geur, trilling, verkeer of andere overlast, verlies lichtinval, schaduwwerking) – een algemene verslechtering van de situeringwaarde van een onroerend goed. Deze aspecten vertalen zich normaliter in een waardevermindering van de woning c.q. onroerende zaak van degene die de schade lijdt. In artikel 6.1 lid 2 Wro zijn zeven categorieën schadeoorzaken genoemd, waarbij met name van belang zijn: bestemmingsplan, inpassingsplan, beheersverordening, planwijziging of planuitwerking, ontheffing, projectbesluit, tijdelijke ontheffing, ontheffing van het bestemmingsplan, provinciaal projectbesluit, rijksprojectbesluit.
Hoogstate en planschade
Wij zijn benoemd in diverse (gemeentelijke) schadebeoordelingscommissies en brengen vanuit die hoedanigheid advies uit aan burgemeester en wethouders. Verder voert Hoogstate uit:
- Planschaderisicoanalyses
- Second opinions
- Overige schadeadviezen (nadeelcompensatie, onteigening)
Het aantal verzoeken om vergoeding van planschade is de laatste jaren enorm toegenomen. Het is voor gemeenten dan ook van belang om bij de ontwikkeling van projecten waarbij een planologische mutatie nodig is aan planschade risicomanagement te gaan doen. De volgende fases zijn te onderscheiden: mogelijke claims inventariseren, bestuurlijke plannen aanpassen of afzien van de planologische wijziging en risico’s afdekken (eigen middelen of afwentelen op de initiatiefnemer van de planologische wijziging). Ook op dit vlak adviseren wij u graag. Vanwege de vereiste onafhankelijkheid met betrekking tot deze adviezen en het feit dat het normaliter om afgebakende zaken gaat is ons werkgebied op dit vlak ruim; wij adviseren in principe in geheel Nederland. Planschadekosten en risicoanalyses kunnen worden verhaald in het kader van de grondexploitatie (Grex).
Hoogstate en planschade
Wij zijn benoemd in diverse (gemeentelijke) schadebeoordelingscommissies en brengen vanuit die hoedanigheid advies uit aan burgemeester en wethouders. Verder voert Hoogstate uit:
- Planschaderisicoanalyses
- Second opinions
- Overige schadeadviezen (nadeelcompensatie, onteigening)
Het aantal verzoeken om vergoeding van planschade is de laatste jaren enorm toegenomen.Lees meer
Van Hoogmoed en
particuliere advisering
Systematiek
Een aanvrager dient, voor het in behandeling nemen van zijn aanvraag, aan de gemeente een recht te betalen van (in principe) € 300,– en als op zijn aanvraag geheel of gedeeltelijk positief wordt beslist dan storten Burgemeester en Wethouders dit bedrag terug.
De beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade richt zich op drie aspecten (zie art. 6.1.3.4.Bro), namelijk:
of er sprake is van een planologische verslechtering (vergelijking planologische regimes),
die schade veroorzaakt (causaliteit);
of deze schade voor vergoeding in aanmerking komt.
Hierbij is in principe uit te gaan van maximalisering van zowel het oude als het nieuwe planologische regime. Dit houdt in dat niet de feitelijke situatie doorslaggevend is, maar dat wat op basis van het oude en nieuwe planologische regime maximaal mogelijk is.
Zo ja wat de omvang van de schade is (taxatie);
te wiens laste deze schade komt (de leer van de toerekening).
Van belang hierbij is onder meer of de schade voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van het onroerend goed, of er sprake is van voordeelsverrekening en of de schade al anderszins vergoed is.
Daarnaast speelt ook een rol of de schade valt binnen het normaal maatschappelijk risico. In dat geval komt planschade niet voor vergoeding in aanmerking.
De planologische vergelijking en de taxatie worden verricht door een door het college van Burgemeester en Wethouders aangewezen onafhankelijke commissie.
Een aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade moet worden ingediend binnen vijf jaar na moment waarop de oorzaak van die schade onherroepelijk is geworden. Onder omstandigheden geldt een termijn van 5 jaar na ter inzage legging.
In artikel 6.1 lid 2 Wro onder b. worden de flexibiliteitbepalingen van het bestemmingsplan apart vermeld; het gaat om wijzigingsbevoegdheid, uitwerkingsverplichtingen, binnenplanse ontheffingsbevoegdheid alsmede het stellen van nadere eisen. Deze flexibiliteitbepalingen worden niet meegenomen in de planvergelijking tussen het nieuwe planologische regime en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. De flexibiliteitbepalingen worden beschouwd als een aparte schadeoorzaak waarvoor pas een aanvraag om een tegemoetkoming in de schade kan worden ingediend op het moment dat de bepaling onherroepelijk is geworden.
Let wel:
de te beoordelen schade blijft beperkt tot inkomensschade en waardevermindering, immateriële schade komt niet voor vergoeding in aanmerking;
te vergoeden de schade die het maatschappelijk risico te boven gaat;
het gaat niet om schadeloosstelling, maar om tegemoetkoming in de schade.
Voor een uitgebreide bespreking van de planschadejurisprudentie per onderwerp, wordt verwezen naar de verdieping.
Van Hoogmoed en
particuliere advisering
Daar waar Hoogstate geen relatie met de gemeentelijke overheid heeft kan ons kantoor van Hoogmoed particulieren begeleiden bij een verzoek om vergoeding van planschade. Voor particulieren geldt dat er voor gewaakt moet worden dat de kosten van de eigen deskundige/taxateur niet boven de baat uitgaan. Lees meer
Sinds 2008 komt de binnen het normale maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Dat is bij inkomensderving en waardevermindering (als gevolg van een planologische mutatie op gronden van derden) in ieder geval 2%. De rechtspraak ontwikkelt zich op dit moment zo dat het normaal maatschappelijk risico behoorlijk wordt opgerekt. Zo kan het voorkomen dat de inpassing van een woning in een bestaande woonwijk – ondanks bijvoorbeeld privacy- of uitzichtverlies – in het geheel geen (vergoedbare) planschade oplevert.
Voor een inschatting van de kosten van juridische bijstand kunt u contact opnemen met van Hoogmoed.
Systematiek
Een aanvrager dient, voor het in behandeling nemen van zijn aanvraag, aan de gemeente een recht te betalen van (in principe) € 300,– en als op zijn aanvraag geheel of gedeeltelijk positief wordt beslist dan storten Burgemeester en Wethouders dit bedrag terug.
Zo ja wat de omvang van de schade is (taxatie);
te wiens laste deze schade komt (de leer van de toerekening).
Van belang hierbij is onder meer of de schade voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van het onroerend goed, of er sprake is van voordeelsverrekening en of de schade al anderszins vergoed is.
Daarnaast speelt ook een rol of de schade valt binnen het normaal maatschappelijk risico. In dat geval komt planschade niet voor vergoeding in aanmerking.Lees meer De planologische vergelijking en de taxatie worden verricht door een door het college van Burgemeester en Wethouders aangewezen onafhankelijke commissie. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade moet worden ingediend binnen vijf jaar na moment waarop de oorzaak van die schade onherroepelijk is geworden. Onder omstandigheden geldt een termijn van 5 jaar na ter inzage legging. In artikel 6.1 lid 2 Wro onder b. worden de flexibiliteitbepalingen van het bestemmingsplan apart vermeld; het gaat om wijzigingsbevoegdheid, uitwerkingsverplichtingen, binnenplanse ontheffingsbevoegdheid alsmede het stellen van nadere eisen. Deze flexibiliteitbepalingen worden niet meegenomen in de planvergelijking tussen het nieuwe planologische regime en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. De flexibiliteitbepalingen worden beschouwd als een aparte schadeoorzaak waarvoor pas een aanvraag om een tegemoetkoming in de schade kan worden ingediend op het moment dat de bepaling onherroepelijk is geworden. Let wel: de te beoordelen schade blijft beperkt tot inkomensschade en waardevermindering, immateriële schade komt niet voor vergoeding in aanmerking; Voor een uitgebreide bespreking van de planschadejurisprudentie per onderwerp, wordt verwezen naar de verdieping. De beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade richt zich op drie aspecten (zie art. 6.1.3.4.Bro), namelijk: of er sprake is van een planologische verslechtering (vergelijking planologische regimes),
te vergoeden de schade die het maatschappelijk risico te boven gaat;
het gaat niet om schadeloosstelling, maar om tegemoetkoming in de schade.
die schade veroorzaakt (causaliteit);
of deze schade voor vergoeding in aanmerking komt.
Hierbij is in principe uit te gaan van maximalisering van zowel het oude als het nieuwe planologische regime. Dit houdt in dat niet de feitelijke situatie doorslaggevend is, maar dat wat op basis van het oude en nieuwe planologische regime maximaal mogelijk is.
