De huurovereenkomsten hebben betrekking op de huur van een recreatiekavel, dus op onbebouwde grond. De huurovereenkomsten zijn voor bepaalde tijd, namelijk één jaar, aangegaan. Omdat is overeengekomen dat de huurovereenkomsten jaarlijks automatisch worden verlengd en door de verhuurder alleen door opzegging kunnen worden beëindigd, is in feite sprake van duurovereenkomsten, dus overeenkomsten voor onbepaalde tijd. De wet kent daarvoor geen specifieke huurbeschermingsregeling. Op grond van artikel 7:228 lid 2 BW eindigt een huur aangegaan voor onbepaalde tijd door opzegging. Omdat in de overeenkomsten voor de verhuurder een opzegtermijn van 6 maanden is opgenomen, is het uitgangspunt dat OMVV (de verhuurder) de huur dus in beginsel rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen met inachtneming van die overeengekomen termijn.
Vaste rechtspraak is echter dat op grond van artikel 6:248 lid 1 BW de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld (moeten) worden. Daarbij kan gedacht worden aan de eis van aanwezigheid van een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging, de inachtneming van een bepaalde opzegtermijn en/of het bij de opzegging doen van een aanbod tot betaling van schadevergoeding. Voorts kan een beroep op een uit de wet of overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (zie onder meer Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141).
Rechtbank: Geen zwaarwegend belang voor de verhuurder voor opzegging van de duurovereenkomsten. Daarbij mede gewogen toezeggingen aan de huurders door de rechtsvoorganger van verhuurder.
Rechtbank Gelderland 11-12/24 (ECLI:NL:RBGEL:2024:8719)
Noot: artikel 6:248 BW (derogerende werking redelijkheid en billijkheid):
- 1Een overeenkomst heeft niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.
- 2Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
