Factoren die tot andere verdeling dan bij helfte kunnen leiden en maatstaf redelijke handelend koper en verkoper.
Deskundigen zijn aanvankelijk van oordeel geweest, onder meer in hun eerste rapport, dat in deze referentietransacties onder meer “geacht moeten worden te zijn verdisconteerd de kansen en risico’s van de zandwinning”. In hun eerste nader rapport hebben zij, op basis van nieuwe gegevens omtrent de ter plaatse aanwezige grondvolumes zand, klei en grind, en op grond van een volgens hen globale benadering, de overwinst in verband met de zandwinning berekend op € 20 miljoen, uitgaande van een aankoopprijs van € 13,50 per m² voor het gehele gebied van 95 ha. In hun tweede nader rapport hebben deskundigen geadviseerd deze overwinst tussen onteigende en onteigenaar te verdelen volgens de verhouding 20 à 25% en 75 à 80%. Dit zou volgens hen tot een prijsverhoging voor het hele gebied leiden van € 4 à 5 miljoen, hetgeen resulteert in “een opplussing van € 5,– op de eerder genoemde prijs van € 13,50”. Deskundigen zijn blijkens de door hen daarop gegeven toelichting tot deze verdeling gekomen op grond van het uitgangspunt dat sprake is van een begroting op de peildatum van een overwinst die naar verwachting op de lange termijn zal kunnen worden behaald, waarbij de exploitant gedurende een reeks van jaren risico’s loopt met betrekking tot tegenvallers in de winning en in de markt, terwijl de grondeigenaar zijn aandeel per peildatum contant krijgt uitbetaald. Volgens deskundigen zouden partijen aldus bij een veronderstelde koop in het vrije economisch verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper elkaar vinden op een verdeling van de geschatte overwinst als hiervoor bedoeld.
De aanvankelijk gehanteerde prijs van € 13,50 per m² berust op referentietransacties in de periode 2001 tot en met 2009, waarin volgens deskundigen onder meer geacht moeten worden te zijn verdisconteerd de kansen en risico’s van de zandwinning. De bij die benadering berekende en verdeelde overwinst betreft immers, naar de kennelijke opvatting van deskundigen en de rechtbank, de hogere waarde van het onteigende als gevolg van de eerst na het uitbrengen van het eerste rapport van deskundigen in 2010, en dus ook eerst na het plaatsvinden van de referentietransacties, gebleken aanwezigheid ter plaatse van grotere grondvolumes zand, klei en grind dan ten tijde van de referentietransacties aanwezig werden verondersteld. Deskundigen hebben in hun tweede nader rapport ook tot uitdrukking gebracht dat hierin het verschil is gelegen tussen de aanvankelijke en de uiteindelijk door hen geadviseerde prijs per m². Er is geen grond om te veronderstellen dat zij, en in hun voetspoor de rechtbank, hebben miskend dat in (de referentietransacties die hebben geleid tot) de aanvankelijk gehanteerde prijs van € 13,50 per m² de mogelijkheid van zandwinning, zoals deze aanvankelijk, in de periode 2001-2009, bekend was, reeds was verdisconteerd.
De rechtspraak met verdeelsleutel 50/50% ziet op het geval dat de meerwaarde (lees: voordeel onteigenaar) als gevolg van de aanwezigheid van de bruikbare bodembestanddelen afzonderlijk wordt vastgesteld, nadat eerst de waarde van het onteigende is vastgesteld zonder dat met de aanwezigheid van die bestanddelen rekening is gehouden. Deze werkwijze ligt voor de hand in het geval dat het de eigenaar van de grond ingevolge wettelijke voorschriften niet is toegestaan om de bodembestanddelen te winnen en er dus geen waardering kan plaatsvinden op basis van prijzen die zijn betaald voor vergelijkbare grond.
In casu: waardebepaling deels door vergelijking met betaalde prijzen en deels door gebruik te maken van de exploitatiebegroting.
HR: De rechtbank heeft in het onderhavige verband gewicht mogen toekennen aan factoren en omstandigheden als voor een redelijk handelend verkoper en redelijk handelend koper van zodanig belang dat deze tot een andere verdeling van het voordeel kunnen leiden dan bij helfte. Wat betreft de duur en de risico’s van de winning valt het oordeel van de rechtbank aldus te verstaan dat zij de in verband hiermee bestaande onzekerheid in de gegeven omstandigheden zodanig groot heeft geoordeeld dat een redelijk handelend koper mede daarom niet bereid zou zijn een hogere prijs voor de grond te betalen en een redelijk handelend verkoper mede in verband daarmee in dat geval met een lagere prijs zou instemmen. En het voordeel dat de onteigende heeft doordat hij reeds nu zijn aandeel in de overwinst krijgt (waaraan gekoppeld is een nadeel voor de onteigenaar doordat hij reeds nu dat aandeel dient te voldoen, terwijl de overwinst eerst later wordt gerealiseerd).
HR 02-12/16 inzake Beuningen (ECLI:NL:HR:2016:2742).
Noot: zie Telders, nieuw voor oud paragraaf 515: men kan fifty-fifty verdelen, maar het hoeft niet persé te gaan om twee gelijke delen. Met als nuancering niet een hoger bedrag dan de marktwaarde.
Zie de parallelle zaak ECLI:NL:HR:2016:2741 met conclusie A-G 10-06/15; ECLI:NL:PHR:2016:497 A-G meent, anders dan HR, dat een afwijking van de verdeling bij helfte van het berekende voordeel niet (zonder meer) gerechtvaardigd wordt door de bijzondere omstandigheden.
De rechter is vrij om bepaalde waarderingsmethode te kiezen. (AG 4.4 in) HR 13-08/04 prov Limburg / Seegers (ECLI:NL:HR:2004:AQ6968). De basis weging is de prijs tot stand gekomen tussen een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper: vergelijkingsmethode verdient de voorkeur indien er sprake is van een vrije markt met courante handel in vergelijkbare objecten onder vergelijkbare omstandigheden. Het verschil lijkt te zitten in enerzijds een vrije markt (met vergelijkingsprijzen) en anderzijds een door de onteigenaar te behalen voordeel op de voet van HR 04-01/84 inzake Gelderland/Lubbers; NJ 1985,48.
Overigens is het de vraag hoe de vrije markt kan functioneren als de onteigenaar geen informatie over te winnen hoeveelheden kan of wil overleggen. Zijn die “vergelijkingen” dan voldoende bruikbaar als tijdens de onteigeningsprocedure blijkt dat er meer gewonnen kan worden?
