Geen aansprakelijkheid van de makelaar gelet op alle omstandigheden van het geval. Makelaar heeft niet opgetreden als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van zijn opdrachtgevers. Geen sprake van dwaling of een garantieverbintenis.
Het hof stelt voorop dat de (redelijk handelend en redelijk bekwame) verkopend makelaar niet alleen tegenover zijn opdrachtgever uit de met die opdrachtgever gesloten overeenkomst verplichtingen heeft, maar ook jegens de koper buitencontractuele zorgvuldigheidsnormen in acht dient te nemen. De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
Bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde3] jegens [appellanten] c.s. voldoende zorgvuldig heeft gehandeld neemt het hof een aantal omstandigheden in aanmerking.
Met betrekking tot de aard van de veronderstelde mededeling stelt het hof ten eerste vast dat deze mededeling niet een relevante eigenschap van de te kopen onroerende zaak zelf betrof, maar zag op een aspect in de omgeving daarvan. In geval van een mededeling over de mogelijkheden van (her)bouw van een woning in de tuin van het belendende perceel, mag bij de interpretatie van de informatie in het algemeen van de potentiële koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de afmetingen of andere relevante informatie die betrekking heeft op de te verkopen onroerende zaak zelf. Het standpunt van [appellanten] c.s. dat de verzekering dat er geen woning zal worden gebouwd, zonder meer moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst wordt niet door het hof gedeeld. Het is van algemene bekendheid dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en ook (nieuwe) eigenaren van een aangrenzend perceel de eigenschappen van een tuin kunnen wijzigen. Voorts weegt mee dat ook [appellanten] c.s. niet op de enkele mededeling van [geïntimeerde3] hebben vertrouwd. [appellanten] c.s. hebben voor het aangaan van de koopovereenkomst ook zelf onderzoek gedaan naar de vraag of er sprake was van bouwplannen en/of procedures met betrekking tot de ruïne en daartoe in ieder geval navraag gedaan bij de gemeente.
Hof Arnhem-Leeuwarden 01-11/16 inzake Franeker (ECLI:NL:GHARL:2016:8766).
Noot: let op het onderscheid tussen mededelingen over de te verkopen zaak zelve (zoals afmetingen) en mededelingen over belendingen.
