In 2003 vernietigde de Hoge raad (ECLI:NL:HR:2003:AF7691) een vonnis d.d. 13-02/02 van de rechtbank Amsterdam, omdat aantal taxatie aspecten onvoldoende gemotiveerd was, onder verwijzing naar Gerechtshof Amsterdam. De waarde van het onteigende pand zal in volle omvang opnieuw moeten worden onderzocht.
Te beoordelen zaken:
- de waarde van het pand,
- de bedrijfsschade voor zover bestaande uit de kosten van vervangende bedrijfsruimte,
- de omvang van de voor- en nadelen die [appellant] heeft gehad doordat hij het gebruik van het pand heeft voortgezet tot 1 juni 2001.
Arrest:
ad a waarde via huurkapitalisatie: In zijn akte na deskundigenbericht voert [appellant] ook nog aan dat de zolderetage destijds buiten het gemeentelijke distributiesysteem viel, daarom niet door de gemeente geclaimd werd en zeer gewild was zodat huurprijzen konden worden bedongen die boven de wettelijke huurprijzen lagen. [appellant] heeft daarmee echter nog niet bestreden dat huurders een huurverlaging konden krijgen en dat dat risico moet worden verdisconteerd bij de taxatie.
ad b: De deskundigen hebben naar aanleiding daarvan opgemerkt dat in de huurontbindingszaak de kantonrechter te Amsterdam inmiddels op 30 mei 2006 vonnis heeft gewezen en daarbij een bedrag van € 143.346,45 aan schadeloosstelling aan [appellant] heeft toegekend wegens bedrijfsschade. Dat betekent, aldus de deskundigen, dat de schade van [appellant] wegens verlies van de coffeeshop in de ontbindingsprocedure reeds geheel is vergoed en dat er in de onteigeningsprocedure dus geen plaats meer is voor een vergoeding van die schade. Het Hof volgt deze benadering.
ad c: De deskundigen hebben het nadeel van de uitgestelde betaling begroot op 5% per jaar van het verschil tussen de door hen begrote, door dit hof gelet op het hiervoor overwogene over te nemen schadeloosstelling en het door de rechtbank vastgestelde voorschot. Het voordeel dat [appellant] heeft gehad bij het voortgezet gebruik van het souterrain en de eerste etage hebben zij begroot op de huurwaarde van deze ruimten ad NLG 1.150,- per maand over de periode vanaf 31 oktober 1997, de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis, tot 1 juni 2001, de door hen aangenomen datum van de feitelijke ontruiming van het pand. De deskundigen komen op deze wijze tot een voor [appellant] nadelig saldo van NLG 18.508,-. Het Hof volgt deskundigen hier in.
Gerechtshof Amsterdam 03-03/20 inzake gemeente Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:639)
Noot: Het vonnis van de rechtbank Amsterdam dateert inmiddels van meer dan 18 jaar !!! geleden.
