Werkelijke waarde door vergelijkingsmethode, met hier zichtlocatie, met weinig bebouwingsmogelijkheden en ten opzichte van referenties bouwkavel is hier sprake van bebouwde grond.
Vast staat dat de onteigening leidt tot verlies van circa 75 opstelplekken. De deskundigen en partijen zijn het erover eens dat bij de begroting van de bijkomende schade moet worden uitgegaan van een reconstructie. Dat wil zeggen een voortzetting van de activiteiten die op het onteigende plaatsvonden. De vraag is op welke wijze een redelijk handelende ondernemer deze activiteiten zou voortzetten, welke schade daarmee gepaard gaat en over welke periode deze schade moet worden berekend.
De deskundigen hebben geconstateerd dat het perceel intensief wordt gebruikt en steeds vol staat met materieel. Indikken is geen optie. gedaagde] heeft zelf aangegeven dat de locatie Lexmond inmiddels te krap is en er behoefte is aan uitbreiding. De deskundigen achten het daarom redelijk om op de peildatum uit te gaan van een periode van vijf jaar waarbinnen [gedaagde] – ook zonder onteigening – de huidige vestiging in Lexmond zou hebben vervangen voor een grotere vestiging in de omgeving, of zou hebben gekozen voor het verwerven van een satellietlocatie waarbij de huidige locatie in Lexmond wordt aangehouden. Dit betekent dat de schade in verband met de reconstructie van de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] volgens de deskundigen maximaal een periode van vijf jaar beslaat.
De Staat heeft [gedaagde] het voortgezet gebruik (om niet) van het onteigende aangeboden tot 1 januari 2029. Dit beslaat de hiervoor bedoelde vijfjaarstermijn ruimschoots. Dit aanbod is door [gedaagde] aanvaard. Er bestaat daarom geen aanleiding om [gedaagde] een vergoeding toe te kennen in verband met (bijvoorbeeld) omrijschade of het huren van een vervangend bedrijfsterrein.
Volgens de deskundigen resteert een vergoeding van € 1.000,00 aan extra accountantskosten in verband met de verwerking van de onteigening in de jaarcijfers en belastingaangiften van [gedaagde]. Partijen hebben hiertegen geen bezwaren aangevoerd, zodat de rechtbank zich hierbij aansluit.
Rente en verrekening van voordeel
De deskundigen hebben in hun rapport het nadeel dat [gedaagde] ondervindt doordat het voorschot op de aan haar toekomende schadeloosstelling op een lager bedrag is vastgesteld dan de uiteindelijke schadeloosstelling, getaxeerd op een bedrag gelijk aan 1,5 % (samengesteld per jaar) over het verschil vanaf de datum van ontvangst van het voorschot tot de dag van onherroepelijke vaststelling van de schadeloosstelling. De rechtbank volgt de Staat echter in haar standpunt dat de vergoeding van dit rentenadeel volledig moet worden verrekend met het voordeel dat voor [gedaagde] voortvloeit uit het voortgezet gebruik (om niet) van het onteigende nadat het voorschot op de schadeloosstelling reeds is uitgekeerd.
Voor zover de spreekaantekeningen van de Staat zo moeten worden gelezen dat hij stelt dat het voordeel uit het voortgezet gebruik ook moet worden verrekend met de hiervoor begrote eenmalige (aanpassings)kosten van € 11.000,00 dan volgt de rechtbank de Staat daarin niet. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 30 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT4540 (Van der Horst/Staat), geoordeeld dat dergelijke eenmalige (aanpassings)kosten ter vrije beschikking van de onteigende moeten komen om hem na de onteigening in een financiële toestand te brengen die gelijkwaardig is aan de toestand waarin hij zou hebben verkeerd als de onteigening niet zou hebben plaatsgevonden. Wanneer dergelijke eenmalige kosten worden verrekend met (gekapitaliseerde) rente uit vrijkomend kapitaal dan is dit strijdig met het beginsel van volledige schadeloosstelling.
rechtbank Midden Nederland, 12-03/24 inzake Staat / A27 (ECLI:NL:RBMNE:2025:964)
Noot: de beoordeling van de wijze van reconstructie is nogal bepalend voor de hoogte van de bijkomende schadevergoedingen; het lijkt er op dat de eigen verklaring van de onteigende hier grote invloed heeft gehad op de aanpak van t.z.t. autonome verplaatsing.
Noot 2: voordeelsverrekening aanspraak op rentevergoeding met gratis voortgezet gebruik. Geen verrekening met “out-of-pocket-kosten” onder verwijzing naar rechtspraak.
Overzicht Leergang Onteigeningsrecht:
- geen korting op de werkelijke waarde
- zelfde economische eenheid
- HR 5 februari 1997, NJ1997/290, Van Doorn/Staat
- zelfde schadesoort
- HR 30 september 2005, NJ2006/255, Van der Horst/Staat
- HR 14 juli 2006, BR2007/12, Staat/Princeville
