Onteigening ten behoeve van realisatie nieuwbouwwoningen en -appartementen in stadsdeel Carnisse, Rotterdam. Enkele constateringen:
Aankoopsom vervangende woning
Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen nader toegelicht hoe zij hun referentietransacties hebben gekozen en gewogen. Zowel instapklare woningen als kluswoningen hebben zij in hun onderzoek betrokken zij zijn, hoewel er (prijs)verschillen tussen die woningen bestaan, uitgekomen op een ‘gemiddelde passende vervangende woning’ en hebben die geprijsd op € 550.000. Door de bank genomen zijn er volgens de deskundigen bij hoger geprijsde woningen lagere verbouwingskosten om de woning passend te maken voor (…). De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de benodigde aankoopsom voor de vervangende woning en de daaraan ten grondslag liggen motivering over.
Premie in de markt komen
Begroot op € 25.000 zijnde circa 4,5% van de koopsom van de vervangende woning. Daarbij speelt een rol dat de periode dat nieuwe woningen op de markt zijn (zeer) kort is en het specifieke type vastgoed dat in aanmerking komt als vervanging.
Stagnatieschade kunstschilder
Het is goed voorstelbaar dat de onteigeningsprocedure en het zoeken naar een vervangende woonruimte voor veel stress bij (…) heeft gezorgd. Dat is echter op zichzelf onvoldoende voor het toekennen van een bedrag aan stagnatieschade. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen terecht geadviseerd dat zonder enige cijfermatige onderbouwing geen financiële relatie tussen de onderhavige onteigening en de inkomsten van de schilderwerkzaamheden van (…) kan worden gelegd.
Bijkomend aanbod vervangende woonruimte
Naar het oordeel van de rechtbank hebben (…) terecht aangevoerd dat het niet realistisch is om er van uit te gaan dat zij binnen vijf of zes maanden na de peildatum in staat zouden zijn een gelijkwaardige vervangende woning aan te kopen en geschikt te maken en daar naar toe te verhuizen. Dit betekent dat verder uitgangspunt is dat de kosten van de huur van een tijdelijke woning – voor de eerste zes maanden na peildatum – een te vergoeden schadepost vormen.
Het latere, nadere aanbod van de gemeente van het gebruik om niet van de woning maakt het voorgaande niet anders. De genoemde niet onredelijke keuze was al gemaakt en van (…) kon redelijkerwijs niet worden gevergd die keuze weer aan te passen.
Rechtbank Rotterdam 22-10/25 inzake gemeente Rotterdam (niet gepubliceerd)
Noot: Sjoerd van Hoogmoed was één van de rechtbankdeskundigen in deze zaak.