(de onteigende is benoemd in Koninklijk Besluit van 23 april 2015, nr. 201500739)
Bij de begroting van de waardevermindering van het overblijvende is de rechtbank ervan uitgegaan dat een pachtovereenkomst om niet kan worden beëindigd en dat de waardevermeerdering die aldus ontstaat in aanmerking genomen dient te worden. Een daartegen gerichte klacht slaagt mijns inziens.
Met betrekking tot de vaststelling van de schadeloosstelling voor de waardevermindering van het overblijvende kan de rechtbank zich verenigen met de argumenten en de daarop steunende conclusie van de deskundigen met uitzondering van hun begroting betreffende het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63, dat wil zeggen: het kernperceel van het landgoed. Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat – per saldo – geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende gedeelte van dit perceel. Daartoe heeft de rechtbank in het bijzonder het volgende overwogen. De provincie heeft aangevoerd dat de pachter ( [de pachter] ) van het betrokken perceel in het verlengde van zijn overeenkomst met de provincie bereid is de pacht te beëindigen om niet. Deze stelling is onderbouwd door een door de provincie in het geding gebrachte brief van de advocaat van de pachter aan de advocaat van de provincie, waarin – naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk, gedetailleerd en aannemelijk – is beschreven dat en waarom de pachter daartoe bereid is. De rechtbank is op die basis van oordeel dat moet worden aangenomen dat voor [de onteigende] de mogelijkheid bestaat om desgewenst het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63 (met daarop het kasteel en de carréhoeve) te verkopen vrij van pacht. Die mogelijkheid is ontstaan als gevolg van de overeenkomst die de pachter heeft gesloten met de provincie, welke overeenkomst is gericht op de onteigening en derhalve als gevolg van de onteigening moet worden gezien. Dat betekent dat [de onteigende] na onteigening over de mogelijkheid is komen te beschikken vrij van pacht te verkopen, wat betekent dat als gevolg van de onteigening de (verkoop)waarde van het overblijvende voor [de onteigende] is gestegen. Deze waardevermeerdering van het overblijvende moet worden verrekend met de waardevermindering van het overblijvende.
Voor de waardering van de werkelijke waarde van het geheel en de werkelijke waarde van het onteigende betekent dit dat er geen acht op mag worden geslagen dat het onteigende en de daaraan verbonden rechten verloren gaan. Voor de waardering van de werkelijke waarde van het overblijvende is dit wezenlijk anders. Zoals uit art. 41 Ow volgt, is het juist de bedoeling dat met het verlies van het onteigende rekening wordt gehouden. De onteigening wordt dus niet weggedacht, noch het werk waarvoor wordt onteigend.
In plaats daarvan baseert de rechtbank zich op de inhoud van een brief van de advocaat van de pachter. Die brief – kennelijk doelt de rechtbank op het e-mailbericht van mr. Van Dijk aan de Provincie van 12 januari 2018 – is van ná de peildatum. Omdat de peildatum bepalend is, kon de rechtbank de aanname dat [de onteigende] na onteigening over de mogelijkheid is komen te beschikken vrij van pacht te verkopen, niet op de inhoud van de bedoelde brief (e-mail) baseren. Dat zou eventueel anders zijn indien uit de brief niet alleen zou blijken van de actuele bereidheid van de pachter tot een beëindiging van de pacht om niet, maar ook dat die bereidheid reeds op de peildatum bestond. Die lezing van de brief acht ik echter niet vanzelfsprekend. Indien de rechtbank dit in de brief heeft gelezen, behoefde dat een motivering.
3.27
Het onderdeel treft dus doel. De rechtbank heeft miskend dat de peildatum bepalend is, dan wel zijn oordeel onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd.
Het is aan de rechter na verwijzing om deze kwestie opnieuw te beoordelen. Daarbij is niet alleen de vraag aan de orde of op de peildatum de mogelijkheid van een pachtbeëindiging om niet redelijkerwijs was te voorzien, maar ook hóé waarschijnlijk respectievelijk zeker die mogelijkheid toen was (hiervoor 3.25).
Conclusie A-G 19-03/21 inzake provincie Limburg (ECLI:NL:PHR:2021:271)
Noot: de pacht en daarmee de pachtdruk vervalt en dat heeft rechtbank als een verrekenbaar voordeel gezien in kader artikel 41 OW. De A-G oordeelt dat dat de rechtbank ten onrechte niet de weging heeft gemaakt wat de kans op pacht beëindiging was per peildatum.
