Gerechtshof Den Haag 25-07/17 inzake gemeente Westland / Kwekerij Loek Jansen (ECLI:NL:GHDHA:2017:2118).
Er moet van worden uitgegaan dat [gedaagde] het bedrijfspand aan het [adres] als meest in aanmerking komend zou hebben verworven (zie tussenarrest onder 5.1) en dat met de daarmee gepaard gaande investering een bedrag van € 5.027.623 (€ 2.780.000 aankoop en € 2.247.623 aanpassing) gemoeid zou zijn geweest. De vraag van welke onrendabele top moet worden uitgegaan spitst zich dan ook toe op de inschatting van de marktwaarde van het vervangend bedrijfsobject direct na aanpassing.
Deskundigen hebben de marktwaarde van het vervangend object na aanpassing begroot door de vergelijkingsmethode te combineren met de kostenmethode, en wel door (i) de marktwaarde van het bedrijfsobject vóór aanpassing te bepalen met behulp van de vergelijkingsmethode en (ii) de verhoging van deze marktwaarde na uitvoering van de aanpassingen met behulp van de kostenmethode, zodat de optelling van (i) en (ii) uitkomt op de marktwaarde van het bedrijfsobject direct na aanpassing. Deskundigen zijn tot deze methodiek gekomen omdat zij noch de inkomstenmethode noch de vergelijkingsmethode geschikt achten om alleen aan de hand daarvan de marktwaarde van het bedrijfsobject na aanpassing te bepalen. Wat betreft de inkomstenmethode (dat wil zeggen op basis van discounted cashflow of bedrijfswaarde) zijn deskundigen met name van mening dat deze niet geschikt is omdat in dit geval geen sprake is van de aankoop van het gehele bedrijf van [gedaagde] , maar uitsluitend van onroerend goed waarin bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend. Wat betreft de vergelijkingsmethode stellen deskundigen zich op het standpunt dat toepassing hiervan in dit geval niet onverkort mogelijk is, omdat noch rond de peildatum (24 maart 2011) noch in de jaren nadien bedrijfsobjecten op de markt zijn geweest, die recent waren aangepast voor de teelt van potplanten of andere vergelijkbare teelten. Juist de teelt van potplanten vergt volgens deskundigen substantiële investeringen in de specifiek daarvoor benodigde inrichting van de kassen (waaronder een vlakke betonvloer met eb- en vloedsysteem, afzonderlijke klimaatzones etc.). Voor het bedrijf van [gedaagde] geldt daarbij nog dat zij beschikt over een groter dan gebruikelijk aantal klimaatzones en een fijnmazig stelsel van verdeling in eb- en vloedsystemen, hetgeen extra investeringen vergt, aldus deskundigen.
Deskundigen hebben onderdeel (i) (de marktwaarde van het ‘kale’ bedrijfsobject [adres] per peildatum zonder aanpassingen) op € 2.536.025 geschat. Vervolgens hebben zij zich afgevraagd in hoeverre de reeds door de rechtbank vastgestelde aanpassingen, die een investering van € 2.247.623 vergen, door een potentiële koper van het bedrijfsobject na aanpassing in de koopprijs zouden worden verdisconteerd omdat deze voor hem van nut zijn, en welk deel door een dergelijke koper als voor hem zonder nut zou worden beschouwd en dus als onrendabel kan worden beschouwd. Deskundigen hebben 10% van de generieke aanpassingen als onrendabel beschouwd, 20% van de aanpassingen aan het waterleidingsysteem in verband met het grote aantal teeltvakken en 15% voor de aanpassingen aan de vloer ten behoeve van de inrichting van het grote aantal teeltvakken. Na deze correcties wegens onrendabele aanpassingen, de berekening waarvan te vinden is in bijlage e bij het deskundigenrapport, komt onderdeel (ii) (de verhoging van de marktwaarde als gevolg van de aanpassing) uit op € 1.940.547, zodat de marktwaarde van het object [adres] na aanpassingen uitkomt op € 2.536.025 + € 1.940.547 = € 4.476.572.
Deskundigen berekenen de onrendabele top dan ook op € 5.027.623 -/- € 4.476.572 = € 551.051.
Deskundigen zijn van mening dat deze onrendabele top geen gevolgen heeft voor het uitgangspunt dat in dit geval de schadeloosstelling moet worden bepaald op basis van aankoop en aanpassing van het bedrijfsobject [adres]
Hof: Dat percentages onrendabel moeilijk kunnen worden onderbouwd omdat zij berusten op de, deels intuïtieve, kennis en ervaring van deskundigen, betekent niet dat zij ‘willekeurig’ zijn vastgesteld.
Het hof schat evenwel de waardering van de specifieke aanpassingen voor “water totaal” (van € 423.276, zie bijlage e) en “betonwerk totaal” (van € 799.707) aanmerkelijk lager in (NB: en daarmee de OT hoger) Deze posten hebben immers betrekking op aanpassingen die specifiek zijn voor de teelt van potplanten en de bedrijfsvoering van [gedaagde] in het bijzonder; aldus voor 65% (inclusief de generieke korting van 10%) als onrendabel te beschouwen.
Noot 1: een onevenredig hoge Onrendabele Top kan eerder tot de conclusie van liquidatie leiden, omdat “de maatman” zich niet zo’n onevenredig hoge uitgave zou permitteren. Zie ook HR HR 27-06/01 NS / Heuff NJO 2002 nr. 4 + Hof Den Haag 03-02/05 BR 2005 blz. 811 LJN: ZD3012.
Bijzonder aan deze casus is dat er geen marktwaarde op basis van de vergelijkingsmethode kon worden vastgesteld, en dat daarom is gekozen voor de benadering van reële verwervingsprijs in combinatie met een directe afschrijving (onrendabele gedeelte) van de te verrichten investeringen.
Noot 2: Eerder vonnis van Rechtbank Den Haag 07-03/12 Westland/kwekerij Loek Jansen (ECLI:NL:RBSGR:2012:BV8701) – in “navolging” van Hof Amsterdam 29-09-1966 Rijswijk/Amsterdam (LJN: AD2167): de onrendabele top is het verschil tussen de kosten van de vervangende investering en de vervangingswaarde. Dus niet de klassieke vergelijking van: kosten van de vervangende investering en de marktwaarde per gelijke peildatum. Zie Procee e.a. in TBR 2013 blz. 108.
TBR 2015 bl. 102: De HR (21-11/14; ECLI:NL:HR:2014:3351) maakt hier in heldere bewoording korte metten mee:
Ook bij onteigening van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken moet, voor beantwoording van de vraag of na aanschaf en aanpassing van een vervangend object sprake is van vermogensschade in de vorm van e n onrendabele top, het vervangend object na aanpassing gewaardeerd worden tegen de waarde in het vrije commerciële verkeer (de marktwaarde).
