Het hof is, met [appellanten= verkopers] c.s. van oordeel dat voor het antwoord op de vraag of [appellanten] c.s. hebben voldaan aan de op hen rustende conformiteitsverplichting de staat van de woning op het moment van de levering doorslaggevend is. Dat betekent echter, anders dan [appellanten] c.s. lijken te veronderstellen, niet zonder meer dat wanneer sprake is van een gebrek dat niet onmiddellijk, maar op termijn verholpen moet worden om het woongenot te kunnen behouden de woning op dat punt niet de eigenschappen bezit die voor gebruik als woonhuis nodig is. Doorslaggevend is of het gebrek ten tijde van de levering aanwezig is, niet of het dan al tot klachten heeft geleid die in de weg staan aan het gebruik van de woning als woonhuis. Wanneer, bijvoorbeeld, ten tijde van de levering al sprake is van een gebrekkige fundering die er op termijn toe zal leiden dat (een deel van) de woning ernstig zal verzakken, voldoet de verkoper niet aan zijn conformiteitsverplichting ook als de verzakking zich ten tijde van de levering nog niet heeft gerealiseerd. De grief faalt dan ook.
Het hof ziet reden om eerst in te gaan op de gestelde geluidsoverlast (geluiden die gehandicapt kind van de buren maakt). Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat alleen sprake is van non conformiteit indien sprake is van een ernstige structurele geluidsoverlast. Wie een woning koopt in een woonwijk tussen andere woningen, dient ermee rekening te houden dat hij, zeker in de zomerperiode waarin het leven zich deels buiten afspeelt en ramen en deuren vaak open staan, geluiden van zijn buren zal horen. Dat zal zeker het geval zijn wanneer zijn buren thuiswonende kinderen hebben. Ook wie in een ‘rustige buurt’ gaat wonen, kan er niet van uitgaan hij zijn buren niet geregeld zal horen, waarbij heeft te gelden dat de ene buur meer en als hinderlijk ervaren geluid produceert dan de andere.
[geïntimeerden= kopers] c.s. dienden er dan ook rekening mee te houden dat zij (de kinderen van) hun nieuwe buren zouden horen. Daaraan doet niet af dat in de vragenlijst bij de verkoopbrochure vermeld was dat de woning gelegen was in een “rustige buurt / woonomgeving” en dat sprake was van “hele aardige buren”. Ook hele aardige buren in een rustige buurt kunnen kinderen hebben die geregeld van zich laten horen. Indien [geïntimeerden] c.s. dat hadden willen uitsluiten, hadden zij onderzoek moeten doen naar het geluid dat de buren produceerden, of de buren kinderen hadden, of er ten aanzien van die kinderen en het geluid dat zij produceerden bijzonderheden te vermelden waren etc. Dat zij, zoals zij (bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep) hebben gesteld, hebben gevraagd of sprake was van een rustige buurt is daartoe onvoldoende.5.28
Nu [geïntimeerden] c.s. niet (voldoende) hebben onderbouwd dat zij ten aanzien van het geluid in en om de woning (voor [appellanten] c.s. kenbare) specifieke eisen hebben gesteld, is alleen sprake van non conformiteit indien het geluid dat het gehandicapte kind van de buren maakt zodanig is dat naar objectieve maatstaven (en dus niet: naar de ervaring van [geïntimeerden] c.s.), gelet op aard, niveau en frequentie van het geluid, het wooncomfort van de woning van [geïntimeerden] c.s., rekening houdend met de ligging van de woning in een rustige buurt, er ernstig door wordt verminderd. Dat dat het geval is, hebben [geïntimeerden] c.s. naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.
Het moge zo zijn dat [geïntimeerden] c.s. het geluid als zeer hinderlijk ervaren – en het hof gaat er zonder meer vanuit dat dit voor hen ook het geval is -, dat betekent nog niet dat het geluid naar objectieve maatstaven het te verwachten wooncomfort van een woning in een rustige buurt ernstig vermindert.
Op onderdelen van non-conformiteit moet er nog wel schade worden vergoed.
Hof Arnhem-Leeuwarden 29-08/17 (ECLI:NL:GHARL:2017:7517).
Noot: non-conformiteit is een terugkerend onderwerp in onze praktijk. Het onderhavige arrest biedt een mooi overzicht.
