ABRS: De keuze van de referentieobjecten valt onder de deskundigheid van de taxateur. Een (aanzienlijk) verschil in oppervlakte en/of onderhoudsniveau tussen de referentieobjecten en het te taxeren object is in beginsel geen aanknopingspunt voor twijfel aan de bevindingen van deze deskundige, zolang in het taxatierapport maar is toegelicht hoe hiermee bij de taxatie rekening is gehouden.
Van Maarschalkerwaart ( lees: de taxateur) is in het taxatierapport van 15 december 2020 niet ingegaan op de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaken. Dit maakt dat in het taxatierapport niet inzichtelijk wordt hoe Van Maarschalkerwaart deze verschillen heeft verdisconteerd en hoe zij tot de vaststelling van de huurprijs per vierkante meter voor de onroerende zaken is gekomen. Gelet hierop is de rechtbank terecht tot het oordeel gekomen dat Fortaleza (les: de verhuurder) met dit taxatierapport haar schade niet op objectieve en verifieerbare wijze aannemelijk heeft gemaakt.
Reactie gemeente op tweede taxatierapport ingebrachte door gelaedeerde/verhuurder:
In het taxatierapport heeft BNV (de tweede taxateur) zich rekenschap gegeven van het feit dat de prijs per vierkante meter afneemt, naarmate de oppervlakte toeneemt, maar dit komt ten onrechte niet terug in de uiteindelijke vaststelling van de prijs per vierkante meter. De door BNV Makelaars gehanteerde berekening is alleen logisch als Fortaleza de onroerende zaken ieder afzonderlijk zou hebben verhuurd. Dit is hoogst onwaarschijnlijk, gelet op het feit dat de onroerende zaken altijd als een geheel zijn gebruikt. Dit maakt dat de door de taxateur gehanteerde prijs per vierkante meter niet representatief is, aldus het college.
ABRS: taxateur heeft schriftelijk en bij mondelinge behandeling nadere toelichting gegeven op zijn taxatierapport.
Zoals hiervoor is overwogen, moet de taxateur in het taxatierapport inzichtelijk maken of, en zo ja hoe, eventuele verschillen tussen de te taxeren onroerende zaak en de referentieobjecten zijn verdisconteerd in de uiteindelijke taxatie. Gelet op de deskundigheid van de taxateur, toetst de bestuursrechter slechts of deze toelichting begrijpelijk en navolgbaar is.
In het taxatierapport, gelezen in samenhang met de gegeven aanvullende toelichtingen, heeft BNV Makelaars inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de onroerende zaken en de referentieobjecten in de taxatie zijn verdisconteerd. Deze toelichting is begrijpelijk en navolgbaar. De stelling van het college dat het gebruik van deze referentieobjecten onjuist is, raakt de specifieke deskundigheid van de taxateur. Het college heeft dit betoog niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies waaruit zou kunnen volgen dat de in het rapport van BNV Makelaars vervatte taxatie onjuist is. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college bij deze stand van zaken geen concrete aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van BNV Makelaars. Dat betekent dat Fortaleza met het overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat zij de onroerende zaken gedurende de schadeperiode gezamenlijk had kunnen verhuren voor € 61.750,00 per jaar.
ABRS 07-08/24 inzake Noord-Zuidlijn Amsterdam (ECLI:NL:RVS:2024:3206)
Noot: een duidelijke aanwijzing van de Afdeling hoe om te gaan met taxatierapport van “partij-deskundige”.
De vraag blijft wat er was gebeurd als gemeente een eigen taxatierapport (met een –sterk— afwijkende taxatie had ingebracht, nu normaliter de overheid daarop mag afgaan.
