Conclusie A-G 16-06/17 bij arrest (Art. 81 lid 1 RO.) HR 22-09/17 inzake Oosterhout II (ECLI:NL:HR:2017:2449).
Met betrekking tot de door de deskundigen aan de grond, als ruwe bouwgrond, toegekende waarde van € 45,00 overweegt de rechtbank als volgt. De deskundigen hebben de 10 door [verweerder] c.s. aangevoerde referentietransacties besproken. Zij zijn van mening dat daarvan de twee volgende transacties van toepassing zijn: Parochiële Caritas Instelling/ [betrokkene 3] /Gemeente Oosterhout. De percelen zijn aan [betrokkene 3] verkocht voor € 80,00 respectievelijk € 75,00 per m².Voorts zijn de deskundigen van mening dat uit het prijsadvies van 20 december 2011 van [betrokkene 5] en [betrokkene 6] en [betrokkene 7] met betrekking tot een viertal perceelsgedeelten, waarnaar door de Gemeente wordt verwezen, als bruikbare vergelijkingstransacties resteren voormelde transactie Parochiële Instelling/ [betrokkene 3] /Gemeente Oosterhout en de transactie [betrokkene 8] /Gemeente Oosterhout van 17 september 2009 tegen een koopsom van € 52,50 per m². De deskundigen hebben ook zelf onderzoek gedaan naar andere, vrij recente, transacties waarvan zij er zes op bladzijde 18 en 19 in hun rapportage hebben opgenomen. Voorts constateren de deskundigen dat de Gemeente tot vlak voor de descente, blijkens het overgelegde rapport van ir. Te Winkel, een ruwe bouwgrondprijs heeft aangehouden van € 45,00 per m². De deskundigen komen dan, één en ander overziend en tegen elkaar afwegend, tot het oordeel dat aan het onteigende als ruwe bouwgrond een waarde kan worden toegekend van € 45,00 per m². De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de transacties die door de deskundigen zijn aangemerkt als bruikbare vergelijkingstransacties met prijzen van € 80,00 en € 75,00 per vierkante meter en waarbij door de Gemeente zelf prijzen zijn betaald van € 65,00 en € 52,50, per vierkante meter, niet valt in te zien hoe de deskundigen komen tot een prijs van € 45,00 per m². Voorts is de rechtbank van oordeel dat van de door de deskundigen genoemde zes transacties, de transacties genummerd 4, 5 en 6 op bladzijde 19 van de rapportage geen bruikbare vergelijkingstransacties zijn, nu dit minder warm geworden toekomstige woningbouwgrond, een toekomstige ecologische verbindingszone (EVZ) en grond voor sportvoorziening, EVZ en grasland betreft. De rechtbank is van oordeel dat bij de berekening van de vierkante meter prijs uitgegaan moet worden van de transacties waarbij de Gemeente zelf partij was en die door de deskundigen als bruikbare vergelijkingstransacties zijn aangemerkt, waarbij door de Gemeente zelf een prijs is betaald van respectievelijk € 65,00 en € 52,50 en van de drie door de deskundigen onderzochte vrij recente transacties 1 tot en met 3 genoemd op bladzijde 18 van de rapportage. Dit leidt tot een prijs van € 49,85 per vierkante meter en tot een werkelijke waarde van het onteigende van totaal € 1.602.677,50.’
A-G: Een uitgangspunt volgens welke de onteigeningsrechter alleen in uitzonderlijke gevallen van het deskundigenbericht mag afwijken, bestaat niet.
