StAB (adviseur rechtbank): Ten aanzien van de schade heeft de StAB een onderscheid gemaakt tussen inkomensschade en waardedaling van het recreatieterrein.
Over de inkomensschade heeft de StAB uiteengezet dat deze pas kan optreden op het moment dat de feitelijke situatie wijzigt. Nu de planologische mogelijkheden uit het bestemmingsplan “Projectvestiging glastuinbouw Siberië” die nadeel opleveren feitelijk nog niet zijn gerealiseerd, is de schadeperiode thans nog niet aangevangen, zodat aannemelijk is dat de planologische mutatie thans nog niet heeft geleid tot inkomensderving.
Daar komt bij dat de toekomstige inkomensderving, indien de vennootschapsrechtelijke structuur en de eigendomssituatie niet wijzigen, geacht moet worden te zijn verdisconteerd in de tegemoetkoming in planschade in de vorm van waardevermindering van het recreatieterrein, aldus de StAB. Over de waardedaling van het recreatieterrein, die door de door de StAB ingeschakelde taxateur, H.J.W. Kruidenier (hierna: Kruidenier) is begroot op € 760.000,00 op peildatum 10 april 2009, heeft de StAB uiteengezet dat het voor het taxeren van recreatieterreinen gebruikelijk is de Operational CashFlow-methode toe te passen, waarbij de gerealiseerde inkomsten worden gehanteerd als middel om de waarde van een recreatieterrein vast te stellen. In zoverre bestaat er aldus samenhang tussen de twee schadesoorten. Dit zou betekenen dat er, nu er (nog) geen inkomensderving is, er ook geen waardedaling van het recreatieterrein zou zijn, maar volgens de StAB moet bij de taxatiemethode worden meegenomen dat een redelijk denkend en handelend koper tevens rekening zal houden met de onzekerheid over de continuïteit van de omzetten als gevolg van veranderende omstandigheden. Voorts dient bij de taxatie rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de gerealiseerde inkomsten niet zonder meer bruikbaar zijn, omdat de planologische mogelijkheden nog niet zijn gerealiseerd, aldus de StAB.
ABRS: Partijen zijn het erover eens dat voor de berekening van de schade in de vorm van waardevermindering gebruik kan worden gemaakt van de zogenoemde Operational CashFlow-Methode, waarbij – kort gezegd – de gerealiseerde inkomsten worden gehanteerd als middel om de waarde van het recreatieterrein vast te stellen. Partijen zijn evenwel verdeeld over de begroting van de planschade en maken daarbij onderscheid tussen enerzijds de geleden en/of nog te lijden inkomensschade en anderzijds de waardedaling van het recreatieterrein. De Afdeling ziet hierin aanleiding de begroting van beide schadecomponenten separaat te beoordelen.
De rechtbank heeft evenwel niet onderkend dat de StAB bij haar oordeel over de inkomensschade onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. De StAB heeft in haar advies ten onrechte uiteengezet dat bij de beoordeling van inkomensderving en waardevermindering van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van verschillende peilmomenten. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie voormelde uitspraak van 28 september 2016) heeft de datum waarop het gestelde schadeveroorzakende besluit in werking is getreden te gelden als peildatum voor het antwoord op de vraag of ten gevolge van een onherroepelijk geworden besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro schade is geleden. Voor de stelling dat dit anders zou zijn voor schade in de vorm van inkomensderving dan voor schade in de vorm van waardevermindering van de onroerende zaak en dat alleen sprake kan zijn van inkomensderving in geval van een feitelijke wijziging van de situatie, biedt de Wro geen aanknopingspunten. Een dergelijke lezing is ook niet te verenigen met artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, op basis waarvan niet alleen geleden, maar ook nog te lijden schade voor tegemoetkoming in aanmerking komt, noch met het vierde lid van deze bepaling, waarin is neergelegd dat een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van de gestelde schadeoorzaak moet zijn ingediend. Bovendien past een dergelijke lezing niet bij het in de jurisprudentie van de Afdeling geformuleerde uitgangspunt dat bij berekening van de omvang van de inkomensschade mag worden betrokken dat een onderneming na de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende planologische maatregel nog geruime tijd op dezelfde wijze geëxploiteerd kon worden en daarmee eenzelfde inkomen gegenereerd kon worden als voorafgaand aan de inwerkingtreding van die maatregel (vergelijk de uitspraken van de Afdeling van 24 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2580 en 24 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3473).
Zo heeft Recreatiepark Breebronne gesteld dat met de (illegale) huisvesting van arbeidsmigranten is begonnen om leegstand van de chalets tegen te gaan. Voorts blijkt uit het overzicht dat Den Otter (taxateur aanvrager) in zijn advies van 6 oktober 2014 (pag. 38) heeft gemaakt van de omzet van het recreatieterrein, de omzet van kampeerbedrijven landelijk en meer specifiek met de omzet van een aantal met het recreatieterrein vergelijkbare kampeerbedrijven (de zogenoemde peergroup), dat de omzet van het recreatieterrein in de periode 2003 tot en met 2009 is gehalveerd, terwijl de landelijke trend over die periode een lichte omzetstijging laat zien en de omzet van de peergroup in die periode zelfs bijna is verdubbeld. Kruidenier (taxateur StAB) heeft deze negatieve omzetontwikkeling van het recreatieterrein, die reeds jaren voor de peildatum is ingezet en niet te verklaren is vanuit de marktontwikkelingen, ten onrechte niet betrokken bij de taxatie.
ABRS draagt op: een vergelijking te maken tussen het inkomen dat het recreatieterrein genereerde voorafgaand aan de inwerkingtreding van voormeld bestemmingsplan, rekening houdend met concrete omzetcijfers uit planconforme activiteiten, en het geraamde inkomen uit planconforme activiteiten (dus niet: illegale huisvesting arbeidsmigranten) dat het recreatieterrein na die inwerkingtreding en bij volledige realisatie van hetgeen voormeld bestemmingsplan mogelijk maakte, had kunnen genereren. Indien uit deze vergelijking blijkt dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Projectvestiging glastuinbouw Siberië” tot inkomensschade heeft geleid, dient het college vervolgens inzichtelijk te maken welke invloed dit heeft op de waarde van het recreatieterrein en in hoeverre geleden en nog te lijden inkomensschade is verdisconteerd in de begroting van de waardedaling. Bij de berekening van de omvang van de inkomensschade mag het college betrekken dat Recreatiepark BreeBronne B.V. het recreatieterrein na de peildatum nog een aantal jaren heeft kunnen exploiteren op dezelfde wijze als voor de peildatum, omdat de feitelijke situatie gedurende die jaren niet was gewijzigd.
ABRS 20-09/17 inzake Peel en Maas / BreeBronne (ECLI:NL:RVS:2017:2553).
Noot: illustratieve uitspraak. In de praktijk wordt wel vaker betoogt dat de inkomstenschade eerst beoordeeld kan worden na de feitelijke uitvoering van de planologische mutatie (omdat dan die inkomensderving eenvoudiger vast te stellen is). De Afdeling oordeelt in overeenstemming met het onteigeningsrecht dat inkomensschade en vermogensschade per één gelijke peildatum beoordeeld moeten worden en dat geldt aldus in beide schade benaderingen evenzeer voor het toekomstig te derven inkomen. De Afdeling begint met de inkomensschade (zie ook: ABRS 26-08/15 inzake PIP Fryslân; ECLI:NL:RVS:2015:2688), terwijl in het onteigeningsrecht eerst de vermogensschade bepaald wordt. Evident is dat er in zaken als deze sprake is van wederzijdse beïnvloeding van deze schadecomponenten. Zie hiervoor ook HR 20-04-1977 Van Asch / Soest (NJO 1977, 10).
Collega Reinders Folmer wijst op de bijzonderheid dat beide besproken taxatie benaderingen geen genade vinden in de ogen van de Afdeling.
