Niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak. Evenmin is de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactor nog in geschil, deze bedraagt 10,5.
De heffingsambtenaar heeft ter nadere onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport van 2 maart 2020 overgelegd. Het Hof acht met name het daarin vermelde object [adres3] 25 te [plaats] goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en op díe grond acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurprijs van € 168/m2 op zichzelf genomen niet te hoog.
Belanghebbende betoogt echter dat bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden uitgegaan van de op 20 september 2018 tussen haar en haar verhuurder tot stand gekomen eigen huurprijs van € 150.000 en niet van het gemiddelde van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten. Anders dan de heffingsambtenaar, stelt belanghebbende zich op het standpunt dat deze overeengekomen huurprijs marktconform is.
4.5
Naar het oordeel van het Hof kan het eigen huurcijfer het uitgangspunt vormen bij de bepaling van een marktconforme huurprijs in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode, maar dan moet die huurprijs wel zijn gebaseerd op actuele marktomstandigheden.
Het Hof acht de onder 4.4 bedoelde eigen huurprijs niet bruikbaar ter onderbouwing van het standpunt dat de vastgestelde waarde per waardepeildatum te hoog is. Redengevend daarvoor is dat de initiële huurovereenkomst in 2008, derhalve zeer ver gelegen van de onderhavige waardepeildatum, is afgesloten en dat de allonge waarin voornoemde huurprijs is opgenomen, naar belanghebbende zelf ook ter zitting heeft verklaard, in wezen moet worden gezien als toevoeging aan die initiële overeenkomst. Zonder inzicht in de initiële huurovereenkomst, in de onderhandelingen tussen belanghebbende en [naam3] B.V. en in de daaruit voortgevloeide allonge, welk inzicht belanghebbende niet heeft gegeven, kan niet worden geoordeeld dat die huurprijs strookt met een huurprijs die omstreeks de waardepeildatum is overeengekomen. Of die huurprijs op de vrije markt tussen zakelijk handelende partijen tot stand is gekomen, zoals belanghebbende stelt en de heffingsambtenaar bestrijdt, kan daarom in het midden blijven.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25-01/22 inzake WOZ Amersfoort (ECLI:NL:GHARL:2022:493)
