(Huur)overeenkomst is pacht

De Centrale Grondkamer overweegt als volgt. Artikel 7:311 BW definieert pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. De vraag of partijen wilsovereenstemming hebben over de elementen van pacht, moet worden behandeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op de zin die partijen bij de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan niet alleen worden gelet op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, maar ook op de wijze waarop partijen de overeenkomst zijn gaan uitvoeren.

Uit de overeenkomst volgt dat de agrarische bedrijfsopstallen (inclusief bedrijfswoning) met erf en ondergrond en verdere aanhorigheden in gebruik zijn gegeven. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat deze onroerende zaken uitsluitend zullen worden gebruikt voor het opfokken en/of houden van leghennen. Pachtster is het gepachte feitelijk ook met dat doel gaan gebruiken. VOF [naam VOF/pachtster] streeft een bedrijfsmatige exploitatie van het opfokken en/of houden van leghennen na en betaalt voor het gebruik van de agrarische bedrijfsopstallen met erf en ondergronden een gebruiksvergoeding. Daarmee is naar het oordeel van de Centrale Grondkamer voldaan aan de definitie van artikel 7:311 BW. Ook in de lezing van verpachtster dat het gepachte in gebruik is gegeven enkel met als doel de lopende legronde af te maken, is sprake van pacht.

Ook al is aan alle elementen van een pachtovereenkomst voldaan, dan is dat toch niet steeds beslissend, omdat het uiteindelijk erop aankomt of in de gegeven omstandigheden, gelet op wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als een pachtovereenkomst kan worden aangemerkt (de zogenaamde ‘alsgeheeltoets’).

De Centrale Grondkamer is van oordeel dat in dit geval sprake is van een pachtovereenkomst.

Centrale Grondkamer 24-10/24 (ECLI:NL:CG:2024:8)

Noot 1: Zie Hoge Raad 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673) en Centrale Grondkamer 9 april 2015, GP 11.747 (TvAR 2015/5816)