Tussentijdse huuropzegging door gemeente van sportschool/restaurant omdat pand moest worden afgebroken. Is gemeente vergoeding verschuldigd? Mag de gemeente terugkomen op een toezegging?
Hof citeert toezegging gemeente: Vanzelfsprekend is de gemeente Groningen bereid om overeenkomstig artikel 7:310 lid 2 BW aan Spring’s een schadeloosstelling te voldoen. (cursivering hof).
Hof: Dit in rechte ingenomen standpunt van een overheidsorgaan kan worden aangemerkt als een toezegging, waarop de gemeente niet zomaar kan terugkomen.
Vanwege de omstandigheden van dit geval: Geen vergoeding voor ontslagkosten en bonussen om te blijven. De contractuele beperkingen aan de huuropzegging door Nijestee – het gaat hier om ‘artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte’ – vormden wel een rechtvaardiging voor toepassing van een hogere factor dan de door de gemeente bepleite factor 2, maar met toepassing van de bij huurbeëindiging van ‘middenstandbedrijfsruimte’ gebruikelijke factor 7, waarmee de genormaliseerde bedrijfswinst van € 63.814, – is vermenigvuldigd, is Spring’s overbedeeld. Immers voor artikel 7:230a BW bedrijfsruimte is in den lande ook factor 5 niet ongebruikelijk. Het hiervoor onder 5.19 genoemde bedrag aan ontslagvergoedingen is minder dan de genormaliseerde bedrijfswinst. Als het hof, gelet op de bijzondere huurbepalingen, in dit geval uitgaat van factor 6, dan is de daarmee gepaard gaande verlaging hoger dan het bedrag dat gemoeid is met de ontslagvergoedingen die aan de Naberpassage kunnen worden toegerekend
Niet in discussie is dat de vergoeding van rechtskundige en andere deskundige bijstand in dit geschil op dezelfde voet als in onteigeningsprocedures voor vergoeding in aanmerking komt en dat artikel 50 van de Onteigeningswet een integrale vergoeding van die kosten mogelijk maakt en wel tegen de dubbele redelijkheidstoets.
Aangezien het hier niet om een handelstransactie gaat, is uitsluitend de gewone wettelijke rente van artikel 6:119 BW verschuldigd.
Hof Arnhem-Leeuwarden 24-11/20 inzake Stad Groningen/Spring’s (ECLI:NL:GHARL:2020:9727)
Noot: in dit arrest is te lezen:
De gemeente Groningen heeft de firma Hoogstate Taxateur en Rentmeesters BV verzocht haar in deze te adviseren, leidende tot een taxatierapport d.d. 3 september 2008, geactualiseerd aan de hand van recentere jaarcijfers (tot en met 2008) in mei 2010. Krachtens dit rapport zou een redelijke schadeloosstelling op basis van liquidatie dienen te bedragen € 420.250, plus twee p.m.-posten voor respectievelijk kosten partijdeskundigen en ontslagvergoedingen personeel”.
