Het hof ontbindt de huurovereenkomst op grond van artikel 7:310 BW. De huurder komt in hoger beroep op tegen de door de kantonrechter gegeven bewijsopdracht en de waardering van het bewijs omtrent de door de huurder gestelde toezegging van de Gemeente een schadeloosstelling voor het gehele bedrijf te betalen. Deze grieven slagen niet. Hof geeft een globaal kader voor de berekening van de schadeloosstelling en oordeelt dat de kantonrechter ten onrechte daarop vooruit is gelopen en eerst een deskundigenbericht moet worden ingewonnen, waarbij onder meer aandacht moet worden besteed aan de peildatum. Zaak wordt terugverwezen naar de kantonrechter.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10-11/15 inzake gem. Groningen (ECLI:NL:GHARL:2015:8514).
Noot: het betreft hier huurontbinding reconstructie Grote Markt. Hoogstate heeft daar in eerder stadium ook naar “gekeken”.
Hof schetst juridisch kader schadeloosstelling ex artikel 7:310 lid 2 BW
De Gemeente heeft gevorderd voor [de geïntimeerde] de schadeloosstelling op basis van artikel 7:310 lid 2 BW te bepalen. Uit de wetsgeschiedenis van de oorspronkelijke wet van 28 januari 1971, Staatsblad 44 valt af te leiden dat de wetgever met deze bewoordingen heeft beoogd aansluiting te zoeken bij de (berekening van de) schadeloosstelling in geval van onteigening (art. 42 OW).
Artikel 42 lid 1 OW strekt er toe dat de schadeloosstelling van de huurder van bedrijfsruimte een volledige vergoeding van diens bedrijfsschade omvat. Aan de huurder van onteigende bedrijfsruimte komt een volledige schadeloosstelling toe voor de schade die hij in de zin van de artikelen 40, 41 en 42 lid 1 Ow rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het verlies van het huurrecht (HR 7 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3125).
Het tijdstip waarop de schadeloosstelling wordt bepaald – de zogeheten peildatum – is de datum waarop het vonnis tot onteigening in het Kadaster wordt ingeschreven (artikel 40a Ow). Op basis van de op die dag vastgestelde feiten en omstandigheden wordt de schade begroot. Bijzondere omstandigheden kunnen tot een andere peildatum leiden (HR 30 september 1987, NJ 1988, 868).
Voor het berekenen van de bedrijfsschade dient eerst de voorvraag te worden beantwoord of de huurder zijn bedrijf elders voortzet of liquideert. Voor het beantwoorden van deze vraag wordt nagegaan welke oplossing in de gegeven omstandigheden het meest in de rede ligt. De persoonlijke voorkeur van de onteigende is daarbij niet beslissend. Er wordt nagegaan welke oplossing een redelijk handelende huurder die op zakelijke motieven tot zijn beslissing komt zou kiezen (vgl. onder meer HR 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2691).
In onteigeningsprocedures is het gebruikelijk dat de rechtbank een drietal deskundigen benoemd die aan haar advies uitbrengt voor de te bepalen schadeloosstelling. Volledigheidshalve voegt het hof hieraan toe dat in de vervolgprocedure over de schadeloosstelling wel de vraag aan de orde kan komen of het stadsvernieuwingsproject ten aanzien van de oostwand op de door [de geïntimeerde] geleden schade van invloed is en zo ja, op welke wijze daarmee in de schadeloosstelling voor de beëindiging van de huurovereenkomst van het gehuurde rekening dient te worden gehouden.
Het gehuurde is/was een onderdeel van de onderneming die [de geïntimeerde] in het gehuurde en het naastgelegen pand uitoefende. In dat licht zal één van de relevante feiten en omstandigheden zijn of op de peildatum de huurovereenkomst van het naastgelegen pand al was opgezegd en/of ontruimd.
De rechter heeft, mede op basis van het uit te brengen deskundigenrapport, onder meer te onderzoeken welke oplossing een redelijk handelend huurder die op zakelijke motieven tot zijn beslissing komt zou kiezen. Afhankelijk van de feitelijke omstandigheden ten tijde van de peildatum zijn allerlei varianten denkbaar. Zou een redelijk handelend huurder in de positie van [de geïntimeerde] zijn bedrijf in het naastgelegen pand “indikken” en zodanig inrichten dat zijn concept in alleen het naastgelegen pand wordt geëxploiteerd, of zou een redelijk handelend huurder zijn gehele bedrijf verplaatsen of zijn gehele bedrijf liquideren? Als een redelijk handelend huurder zijn gehele bedrijf zou verplaatsen of liquideren is dat mede het gevolg van een ten tijde van de peildatum gedane opzegging van de huurovereenkomst van het naastgelegen pand en, zo ja, is dan de gehele schade of een deel van de schade niet het noodzakelijk gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst van het gehuurde? Is die opzegging van de huurovereenkomst van het naastgelegen pand het gevolg van een planologische ontwikkeling en zo ja is dat voor de beantwoording van onder meer voornoemde vragen in het kader van de door de Gemeente aan [de geïntimeerde] te betalen schadeloosstelling op basis van artikel 7:310 lid 2 BW van belang?
