De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis het primaire betoog van de Gemeente dat [appellant] is tekortgeschoten verworpen, maar de subsidiaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toegewezen. In reconventie is de primaire vordering van [appellant] tot schadeloosstelling op basis van bedrijfsbeëindiging toegewezen tot een bedrag van € 51.175,00 plus eventueel verschuldigde btw en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Hof: Tussen partijen is niet in geschil dat zich in het onderhavige geval de situatie voordoet als bedoeld in artikel 7:309 lid 1 BW, nu de Gemeente op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:226 BW zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging heeft doen eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werk in het algemeen belang zal worden afgebroken. Ingevolge artikel 7:309 lid 1 BW is de verhuurder aan de huurder een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huur zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.
Aangenomen mag worden dat de huurovereenkomst – de overname door de Gemeente weggedacht – ook na 1 oktober 2018 zou zijn doorgelopen. Feiten en omstandigheden die op het tegendeel duiden zijn onvoldoende naar voren gebracht.
Liquidatie dan wel reconstructie van de onderneming van huurder:
Met inachtneming van de maatstaven die daarvoor in de jurisprudentie zijn gegeven dient vervolgens te worden beoordeeld of op de peildatum, volgens artikel 7:309 BW is dat het einde van de huurovereenkomst, dus 23 april 2019, de liquidatie dan wel voortzetting van de onderneming van [appellant] in aangepaste vorm (verplaatsing) het meest in de rede ligt. Daartoe dient de rechter te onderzoeken wat iemand in de omstandigheden van de onteigende als redelijk handelend persoon zou doen indien hij zijn bedrijf niet meer op het onteigende kan voortzetten, in welk onderzoek de rechter, indien de omstandigheden van het geval daartoe aanleiding geven, tevens dient te betrekken of de billijkheid een schadeloosstelling op de ene of de andere basis meebrengt (HR 5 februari 1997, NJ 1997, 290). Daarbij dient acht te worden geslagen op alle relevante omstandigheden van het geval, daaronder begrepen de levensvatbaarheid van de betreffende onderneming (vgl. HR 6 april 1994, NJ 1995, 72).
Het Hof komt gelet op de voorgeschiedenis (onderneming was per peildatum reeds feitelijk beëindigd door “toedoen” van de gemeente en de ondernemer is “daardoor” arbeidsongeschikt geraakt) tot het oordeel dat schadeloosstelling op basis van liquidatie in dit geval het meest in de rede ligt. De zaak zal naar de schadestaat worden verwezen voor verdere afdoening op grond van artikel 7:309 BW.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28-09/21 inzake gemeente Almelo/Multivlaai (ECLI:NL:GHARL:2021:9055)
Noot: schadeloosstelling huurder kan onderworpen zijn aan BTW-heffing. Vandaar in minnelijke onderhandelingen een BTW-belastingschade clausule.
Noot 2: criterium voor liquidatie dan wel reconstructie van het bedrijf is gelijk aan dat van het onteigeningsrecht. In casu geldt al bijzonderheid dat de oorspronkelijke huurder als gevolg van de procedure niet meer tot reconstructie in staat is.
