Groninger akte: dat wil zeggen een leveringsakte met ontbindende voorwaarden.
Gemeente zet in op verschuiven datum investeringsbeslissing van aanvrager, met aldus voorzienbaarheid. Maar daar gaat de Afdeling niet in mee.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, mag het college, bij het ontbreken van een civiele uitspraak over de eigendomsverhoudingen, afgaan op wat in de openbare registers van het kadaster over het eigendom is vermeld (zie bijvoorbeeld de ook door de rechtbank en het college aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 12 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:990). De Afdeling heeft eerder ook overwogen dat het bij de gerechtigdheid tot de tegemoetkoming in planschade uiteindelijk gaat om de daadwerkelijke vermogensrechtelijke positie van de aanvrager (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2022, ECLI:NL:RVS:2022:626).
Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het bij de uitleg van een notariële akte als de onderhavige aankomt op de bedoeling van partijen voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Zie in dit verband het arrest van de Hoge Raad van 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904.
Voorzienbaarheid
De Afdeling verwerpt vervolgens beroep gemeente op voorzienbaarheid: De Afdeling is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de investeringsbeslissing op 25 november 2016, zijnde de datum waarop de koopovereenkomst is getekend, is genomen. Dat met de later overeengekomen allonge aanvullende afspraken zijn gemaakt, doet, zoals de rechtbank terecht heeft geoordeeld, daar niet aan af. De afspraken in de allonge hebben met name betrekking op het moment van de levering en doen niet af aan de wederzijds overeengekomen verplichtingen tot betaling en levering.
Over de voorzienbaarheid heeft de rechtbank op goede gronden geoordeeld dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op grond van de planregels van het oude bestemmingsplan het vestigen van supermarkten op de locatie toegestaan was. Het vervallen van die vestigingsmogelijkheid in een later bestemmingsplan is de grondslag voor de gestelde planologische verslechtering.
Schade bij niet aangevangen bedrijfsvoering?
Uit rechtspraak van de Afdeling volgt dat gemist voordeel uit op de peildatum niet aangevangen bedrijfsvoering in beginsel niet voor tegemoetkoming op de voet van afdeling 6.1 van de Wro in aanmerking komt. Wanneer het alleen gaat om plannen van de aanvrager voor een bepaalde bedrijfsvoering die door de planologische maatregel zijn verhinderd, is geen sprake van een aangevangen bedrijfsvoering. Het ligt op de weg van de aanvrager om met uit objectieve bronnen afkomstige stukken of anderszins aannemelijk te maken dat hij op de peildatum ter plaatse de betreffende onderneming exploiteerde om er voordeel uit te trekken. Van dit uitgangspunt wordt afgeweken in gevallen waarin de aanvrager op de peildatum onomkeerbare investeringen heeft gedaan of waarin bijzondere omstandigheden daartoe nopen (zie de hiervoor in overweging 6 genoemde uitspraak van de Afdeling van 6 augustus 2025 onder 59).
De rechtbank heeft dus terecht beoordeeld of in dit geval een uitzondering op de hoofdregel moest worden gemaakt. In dat verband heeft de rechtbank beoordeeld of er onomkeerbare investeringen zijn gedaan die aanleiding geven tot een afwijking van het uitgangspunt dat voordeel uit niet-aangevangen exploitatie niet Progres voert verder aan dat zij ten tijde van de investeringsbeslissing al een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van twee supermarkten had ingediend en dat zij ten behoeve van de ingediende aanvraag meerdere onderzoeken heeft laten uitvoeren die kunnen worden gekwalificeerd als onomkeerbare investeringen. De Afdeling stelt vast dat het gaat om een onderzoek naar de bouwkundige staat van de Steenfabriek, een bodemonderzoek en een asbestinventarisatieonderzoek. Deze onderzoeken hebben betrekking op de staat van het vastgoed. Naar het oordeel van de Afdeling kunnen deze onderzoeken weliswaar ook relevant zijn voor de mogelijkheid om ter plaatse supermarkten te exploiteren, maar zij zijn ook daarbuiten van belang, bijvoorbeeld voor de waarde van het vastgoed op zichzelf. Daarom kunnen zij niet worden aangemerkt als onomkeerbare investeringen in een toekomstige exploitatie van dit vastgoed in de vorm van de exploitatie van een of meer supermarkten. Het betoog van aanvrager Progres slaagt niet.
ABRS 30-09/26 inzake Eemsdelta (ECLI:NL:RVS:2026:5776)
Noot: uitleg notariële akte – zie Haviltex criterium.
De peildatum voor de voorzienbaarheid is hier van cruciaal belang. In de uitspraak gaat de Afdeling uitgebreid in op de stelling van de gemeente dat er op grond van publicaties voorzienbarheid was, welk betoog de Afdeling, in navolging van de rechtbank, verwerpt.