Grondexploitatiewet,
wij helpen u graag
met uw vraagstuk.
Grondexploitatie- wet, wij helpen u graag met uw vraagstuk.
Mede vanuit de onteigeningspraktijk heeft Hoogstate ervaring met taxaties in het kader van de Grex.
Het gaat hier primair om de inbrengwaarde van gronden als bedoeld in artikel 6.13 lid 5 Wro juncto artikel 6.2.3 Bro.
Gemeenten kunnen de opbrengsten zelf schatten, al dan niet in de vorm van een prijsuitgiftebeleid, of door middel van (externe) taxaties laten bepalen. Zie artikel 6.13 lid 1 onder c sub 3 Wro en artikel 6.2.7 Bro.
Inbrengwaarde
Voor de inbrengwaarde is van belang dat deze geschat dient te worden volgens de regels van het Onteigeningsrecht, waarbij de taxateur kan aangeven of het “enkel”gaat om de werkelijke waarde of om een volledige onteigeningstaxatie; zie art. 6.13 lid 5 Wro. Bedacht dient te worden dat verwerving van bebouwde percelen meestal niet zal geschieden tegen enkel de werkelijke waarde, de rechtspraak is echter terughoudend voor taxatie inbrengwaarde op onteigeningsbasis. Bij onbebouwde percelen met een ruwe bouwgrondwaarde substantieel boven de landbouwkundige waarde zal de werkelijke waarde veelal wel voldoende zijn voor verwerving zonder onteigeningsbasis. Zie pagina “onteigening” jurisprudentie “bestemmingsplan” voor de vraag wat de taxatiegrondslag is voor gronden met een toekomstige bouwbestemming.
Inbrengwaarde
Voor de inbrengwaarde is van belang dat deze geschat dient te worden volgens de regels van het Onteigeningsrecht, waarbij de taxateur kan aangeven of het “enkel”gaat om de werkelijke waarde of om een volledige onteigeningstaxatie; zie art. 6.13 lid 5 Wro. Bedacht dient te worden dat verwerving van bebouwde percelen meestal niet zal geschieden tegen enkel de werkelijke waarde, de rechtspraak is echter terughoudend voor taxatie inbrengwaarde op onteigeningsbasis. Lees meer
complexafbakening
Speciale aandacht verdient de complexafbakening van art. 40 d Ow in relatie tot het exploitatiegebied (artikel 6.13 lid 4 Wro).
Valkuilen zijn ondermeer schijnzekerheid van een gedetailleerde top-down-taxatie (vergelijk HR 13-08/04, NJ 2005, 151 inzake Limburg/Seegers en conclusie A.G. bij HR 15-02/08 inzake HIT/gemeente Schiedam (BB4775 over risico voor het insluipen van (taxatie)fouten) en cirkelredeneringen (exploitatieplan gebruiken als basis voor taxeren inbrengwaarde).
Ook voor de exploitatieopzet is raming van planschadekosten aan de orde en wel op de voet van art. 6.13 lid 1 sub c ten 2e Wro.
VNG-handleiding exploitatieplan
Het ministerie van Infrastructuur en Milieu, de VNG en de Vereniging van Grondbedrijven hebben een handleiding gemaakt voor het opstellen van een exploitatieplan. Verschillende aandachtspunten komen aan bod en de handleiding d.d. 25-11/10 bevat een voorbeeld-exploitatieplan.
Voor uitgebreide behandeling Raad van State van de onderdelen van een exploitatieplan zie: ABRS 15-06/16 inzake Barneveld Harselaar-Driehoek 1e herziening (ECLI:NL:RVS:2016:1641).
Rechtspraak over de Grondexploitatiewet
Voor een toelichting op de rechtspraak met betrekking tot de Grondexploitatiewet verwijzen wij u naar de pagina verdieping.
