Gemeente Almelo heeft met gedaagden in 2013 een liberale pachtovereenkomst gesloten voor gronden in (toen) toekomstig woningbouwgebied Waterrijk. Daarin is onder meer opgenomen:
De pachtovereenkomst zal vervolgens worden voortgezet met andermaal maximaal drie jaren indien partijen zulks alsdan per uiterlijk 1 februari 2016 schriftelijk zullen zijn overeengekomen en onder de condities van die verlengingsovereenkomst. De verpachter zal niet op onredelijke gronden weigeren de bovenbedoelde verlenging toe te staan.
Op 1 februari 2016 zijn partijen niet overeengekomen dat de pacht verlengd zal worden. De voorzitter van de pachtkamer acht het verstrijken van dit moment in het kader van dit kort geding niet doorslaggevend, omdat zonder verder uitgewerkt debat en mogelijk bewijslevering niet goed valt vast te stellen aan welke partij in overwegende mate is te wijten dat er op genoemde datum onvoldoende duidelijkheid bestond over de vraag of de bespreking inzake de verlenging was afgerond.
De voorzitter acht voor de uitleg van het beding in de overeenkomst het zogenaamde Haviltex-criterium doorslaggevend.
In deze zaak springt in het oog dat beide partijen er in 2013 nog van uitgingen dat woningbouw in het plan Waterrijk zou worden gerealiseerd, maar dat nog onduidelijk was op welk moment een aanvang genomen zou worden met de werkzaamheden. Tegen deze achtergrond is het beding van artikel 5 overeengekomen. Tijdens de pachtovereenkomst is dit perspectief grondig veranderd. Woningbouw is thans niet meer aan de orde en de Gemeente heeft met de gronden ook geen andere ontwikkelingsplannen. In plaats van ontwikkelen wil de Gemeente de gronden thans afstoten en heeft daarvoor inmiddels een koper gevonden. Tegen deze achtergrond moet het beding in de overeenkomst worden uitgelegd.
Met zijn ambtgenoot te Almelo (Rechtbank Overijssel 18 juni 2014, ECLI:NL:RBOVE: 2014:3528) is de voorzitter van de pachtkamer van oordeel dat het veranderde perspectief een onvoorziene omstandigheid oplevert. In 2013 was niet te voorzien dat het plan Waterrijk niet zou worden gerealiseerd. De inzakkende markt en de totale vraaguitval ter zake van woningbouw was feitelijk niet voorzien of verdisconteerd in de pachtovereenkomst. Dit betekent dat bij de vraag wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten moet worden meegewogen, dat onvoorziene omstandigheden met hun gevolgen een rol kunnen spelen bij de uitleg van het beding in de overeenkomst.
Deze onvoorziene omstandigheid heeft de situatie gewijzigd en de aanzienlijke kans op verlenging aangetast. De Gemeente heeft op grond van dit gewijzigde perspectief verlenging geweigerd en [gedaagden] heeft niet aangetoond dat deze weigering op onredelijke gronden heeft plaatsgevonden. Dat betekent dat het verweer dat is gebouwd op een ander uitgangspunt moet worden verworpen.
Rechtbank Overijssel 26-07/16, gepubliceerd 17-08/16 (ECLI:NL:RBOVE:2016:3188).
Noot: in eerdere uitspraken over onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) bij ontwikkelovereenkomsten tussen overheden en projectontwikkelaars overwoog de rechter dat de (algemene) crisis op de woningmarkt geen onvoorziene omstandigheid was en dus geen reden bood voor ontbinding. Daarbij werd dan wel aangetekend dat in die overeenkomsten per definitie een speculatief karakter zat. Zie onder meer Hof ’s-Hertogenbosch 22-09/15 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3668).
