In deze procedure staat de vraag centraal of particuliere woningeigenaren en corporaties aanspraak kunnen maken op schadevergoeding vanwege de waardevermindering van hun woningen ten gevolge van de gaswinning ook wanneer de woning niet wordt verkocht. Het hof beantwoordt deze vraag, net als de rechtbank, bevestigend. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat abstracte schadebegroting toelaatbaar is wanneer dat redelijk en doelmatig is. Gezien de schade-oorzaak en de in Nederland levende rechtsovertuigingen is er reden om in dit geval geen hoge eisen te stellen aan de toelaatbaarheid van abstracte schadebegroting. Voldoende is dat de schade een voldoende structureel karakter heeft, begroting van de schade mogelijk is en niet op onoverkomelijke bezwaren stuit vanuit het oogpunt van doelmatigheid en dat de woningeigenaren belang hebben bij abstracte schadebegroting. Aan die vereisten is voldaan.
Hof Arnhem-Leeuwarden, 23-01/18 inzake NAM (ECLI:NL:GHARL:2018:618).
Noot: gehoorde kritiek: als in (nabije) toekomst de schadeoorzaak weggenomen of minder wordt, dan kan het zijn dat er nu schade vergoed wordt die nimmer geleden wordt.
Anderzijds: bij onteigeningen en planschadezaken geldt ook dat de waardevermindering door de schadeoorzaak dadelijk vergoed moet worden en niet pas bij verkoop van (bijvoorbeeld) de woning.
Relevante overwegingen van het Hof:
8.44.2; Uit dat rapport De Kam volgt dat de woningmarkt in het risicogebied een gesloten regionale markt is, die vanwege “het stigma effect van aardbevingen” nauwelijks kopers van buiten de regio trekt.
8.52:De slotsom ten aanzien van dit aspect (zie r.o. 8.19 onder b) is dat de aardbevingen ten gevolge van de gaswinning een negatief prijseffect hebben op de woningen in het risicogebied, in die zin dat de woningen minder waard zijn dan ze zonder de aardbevingen zouden zijn geweest. Het betreft een gemiddeld effect, dat per woning in het gebied kan verschillen. Het is niet te verwachten dat dit (gemiddelde) effect binnen enkele jaren zal zijn verdwenen.
8.55: Het hof stelt voorop dat om de waardevermindering van een woning vanwege het aardbevingsrisico te kunnen vaststellen, het nodig is om twee waardes te vergelijken: de waarde met aardbevingsrisico en de waarde zonder dat risico. Partijen zijn het daar ook over eens. Zij zijn het er ook over eens dat de waarde in de hypothetische situatie zonder het aardbevingsrisico de marktwaarde is.
8.61: Aan NAM kan wellicht worden toegegeven dat indien een woning wel is verkocht het voor de hand ligt bij de begroting van de schade de verkoopprijs tot uitgangspunt te nemen, maar dat betekent niet dat wanneer de woning niet wordt verkocht de schade niet kan worden begroot. Dat zal dan op meer abstracte wijze – geabstraheerd van een in concreto gerealiseerde verkoopprijs en op basis van de marktwaarde – moeten gebeuren, maar onmogelijk is dat niet.
8.66: Dat ten aanzien van de door WAG en de corporaties in eerste aanleg overgelegde taxatierapporten grote verschillen zijn vastgesteld, betekent naar het oordeel van het hof evenmin dat het bepalen van de marktwaarde onmogelijk of uiterst moeilijk is. Er volgt wel uit dat het aanbeveling verdient om een woning door meerdere taxateurs te laten taxeren, zoals overigens ook bij de Waarderegeling gangbaar is.
8.72: Het hof is het met NAM eens dat wanneer voor iedere woning boven en in de onmiddellijke omgeving van het Groningenveld afzonderlijk de waardevermindering vanwege het aardbevingsrisico moet worden begroot, dat tot grote logistieke problemen en hoge uitvoeringskosten (onder meer in de vorm van vele taxaties) zou kunnen leiden, met forse vertragingen bij de afwikkeling als gevolg.
8.75: Ten tweede staat het NAM vrij om, al dan niet in overleg met WAG en de corporaties, een model vast te stellen met behulp waarvan de schade door waardedaling vanwege het aardbevingsrisico kan worden vastgesteld. WAG heeft bij gelegenheid van het pleidooi benadrukt dat zij graag bereid is om mee te werken aan een dergelijk model, dat volgens haar ook vastgesteld kan worden. Partijen verschillen van mening over de mogelijkheden van een dergelijk model. Het hof acht het, gelet op wat zij over en weer hebben aangevoerd en op wat daarover in de door partijen in het geding gebrachte rapporten naar voren is gebracht, niet onaannemelijk dat het mogelijk is een dergelijk model vast te stellen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat inmiddels veel onderzoek is gedaan naar de waardedaling van woningen in het gebied. Door dat onderzoek is veel informatie beschikbaar, onder meer over het aantal schademeldingen per postcodegebied en de verkoopprijzen van woningen. In het eerder aangehaalde rapport “Vijf jaar na Huizinge” heeft Avg op basis van onder meer deze gegevens niet alleen een inschatting gemaakt van het gemiddelde netto prijseffect voor het door haar onderscheiden risicogebied, maar ook voor de 14 gemeentes in dat gebied. Daaruit leidt het hof af dat het met de beschikbare gegevens al mogelijk is om voor kleinere gebieden een indicatie te geven van het gemiddelde prijseffect
8.84: Het hof is met NAM van oordeel dat een woningeigenaar maar eenmaal aanspraak heeft op vergoeding van schade door waardevermindering vanwege het aardbevingsrisico. Wanneer een eigenaar aanspraak maakt op vergoeding van waardeverminderingsschade door het aardbevingsrisico los van verkoop, kiest hij er ook voor dat bij de bepaling van de waarde van de woning op basis van de dan bekende feiten en omstandigheden een inschatting wordt gemaakt van het effect van het aardbevingsrisico. Indien na verloop van tijd blijkt dat de inschatting te positief is geweest, omdat de feiten zich ten opzichte van de verwachtingen in negatieve zin hebben ontwikkeld, komt dat in die zin voor rekening en risico van de eigenaar dat hij niet opnieuw schadevergoeding kan vorderen. Met toekomstige ontwikkelingen is bij het begroten van de schade immers al rekening gehouden.
Anderzijds heeft ook NAM geen aanspraak op terugbetaling van uitgekeerde schadebedragen indien de schade is begroot en na enige tijd blijkt dat het destijds begrote schadebedrag indien het dan zou moeten worden begroot, lager zou zijn.
8.89: Het hof is het met NAM eens dat er niet een evidente peildatum is voor de begroting van de schade door waardevermindering los van verkoop. Bij zaakschade wordt de waardevermindering in beginsel vastgesteld op het tijdstip waarop de waardevermindering is opgetreden, het moment waarop de zaak is beschadigd. In dit geval is het lastig één tijdstip aan te wijzen; de waardevermindering van het onroerend goed heeft zich ‘sluipend’ gemanifesteerd. De aardbevingen, vooral die in Huizinge, het toenemend aantal schademeldingen, maar ook de publiciteit over het aardbevingsrisico hebben tezamen en stap voor stap bijgedragen aan een situatie waarin steeds duidelijker werd dat het aardbevingsrisico negatieve gevolgen had voor de waarde van woningen in het gebied. Tegen die achtergrond is het niet goed mogelijk één specifieke datum te kiezen waarop de schade vanwege waardevermindering is ontstaan en houdt de keuze voor iedere datum iets willekeurigs. Het ligt dan het meest voor de hand een datum te kiezen die in de praktijk (goed) hanteerbaar is.
8.90: Het door de rechtbank gekozen uitgangspunt – de datum van de taxatie – is naar het oordeel van het hof in de praktijk goed hanteerbaar.
8.91: Aan NAM kan worden toegegeven dat wanneer de taxatiedatum als peildatum wordt gehanteerd, de woningeigenaar het initiatief heeft en in die zin invloed kan uitoefenen op de peildatum en dus de hoogte van de vergoeding. Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen over de verplichting van de rechter bij de begroting van de schade rekening te houden met ontwikkelingen sinds de taxatie, volgt dat deze invloed niet moet worden overschat.
