Algemene erfpachtvoorwaarden niet onredelijk bezwarend. Geen strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Belanghebbenden SEBU vinden dat de Gemeente hen in financiële zin niet gelijk behandelt met een grote groep erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend recht van erfpacht heeft verkregen. Zij willen met deze procedure bereiken dat zij alsnog gelijk behandeld worden. Als deze gelijke behandeling niet mogelijk is, dan willen ze in ieder geval dat de canon niet op een onredelijke wijze kan worden herzien, zowel na 10 jaar als na 50 jaar.
De ABU (algemene bepalingen uitgifte voortdurende erfpacht) 74 en ABU83 zijn vóór 31 december 1994 door de Gemeente bedongen. Dit betekent dat de bepalingen van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: Richtlijn oneerlijke bedingen) niet van toepassing zijn.1 Ook brengt dat mee dat er geen ambtshalve richtlijnconforme uitleg van de ABU74 en ABU83 hoeft plaats te vinden. Dit sluit niet uit dat de nationale rechter, zonder daartoe verplicht te zijn, vrijwillig het nationale recht uitlegt en toepast in overeenstemming met de Richtlijn oneerlijke bedingen, als de rechter meent dat deze Richtlijn relevantie informatie bevat over de opvattingen over de toelaatbaarheid van bepaalde bedingen. De rechter mag daarbij ook acht slaan op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen.
De bedingen in de ABU74 en ABU83 over de periodieke canonherziening zijn niet onredelijk bezwarend zijn. Het hof oordeelt dat het beding inzake de periodieke canonherziening niet onredelijk bezwarend is. Daarbij weegt vooral mee dat het in het beding opgenomen minimumpercentage van 5% gecorrigeerd wordt doordat de canon, voor erfpachtgronden waarop particuliere woningen zijn gebouwd, maximaal stijgt met het (gecumuleerde) percentage van de huurverhogingen van de voorafgaande tien jaar. Een extra maximering is de verdubbeling van de canon per tien jaar. Het hof begrijpt dat het voor [appellanten1 t/m 5] en SEBU misschien moeilijk te verteren is dat zij als gevolg van de betaling van de canon per saldo een veelvoud betalen van de werkelijke waarde die de gronden op het moment van uitgifte in erfpacht hadden, maar dat is inherent aan het gebruik van gronden in erfpacht. Daarbij komt dat een commissie van onafhankelijke deskundigen kan beoordelen wat een redelijke canon is, als erfpachters daartoe een verzoek doen bij de Gemeente. Een eventuele depreciatie van de grondwaarde (onderstreping HS) kan dan door die deskundigen worden toegepast, mochten zij dat nodig vinden, maar depreciatie is op zichzelf geen vereiste om tot een redelijke, periodieke, canon te komen. Alle literatuur en overige stukken die door [appellanten1 t/m 5] en SEBU in deze procedure zijn overgelegd ter onderbouwing van hun standpunt dat de werkelijke grondwaarde gedeprecieerd moet worden om tot een redelijke periodieke canon te komen, brengen het hof niet tot een andere opvatting.
Daarnaast maakt de omstandigheid dat de Gemeente een sterke partij is en eenzijdig de erfpachtvoorwaarden heeft opgesteld, het beding noch op zichzelf, noch in samenhang met de andere door [appellanten1 t/m 5] en SEBU genoemde omstandigheden onredelijk bezwarend. In dit verband is van belang dat de Gemeente er op heeft gewezen dat zij de gronden destijds in erfpacht heeft uitgegeven in verband met het beleid dat zij als overheid voerde. Dit behoort tot de eigen vrijheid van de Gemeente, mits zij daarbij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht neemt. Zoals het hof hierna nog zal oordelen, is van schending van deze beginselen geen sprake.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30-05/23 inzake Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU)/gemeente Utrecht (ECLI:NL:GHARL:2023:4515)
Noot: interessant de overweging over depreciatie. Een lezenswaardig arrest, met verwijzing naar jurisprudentie.
