Artikel 5:91 lid 4 BW: toestemming eigenaar vereist bij overdracht erfpacht.
Eis erfpachter: voor recht te verklaren dat eigenaar bij een overdracht van (een van) de erfpachtrechten van de erfpachters geen verhoging van de canon, anders dan conform de bepaling in de betreffende erfpachtakte, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht mag stellen.
Hof: De vraag of de door UMF te stellen, hiervoor genoemde, voorwaarde voor overdracht redelijk kan worden geacht, dient te worden beantwoord aan de hand van de uitleg van de in de vestigingsakten opgenomen bepaling dat UMF voor overdracht van het erfpacht toestemming dient te verlenen in samenhang met de overige erfpachtvoorwaarden in de vestigingsakten. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van notariële akten zoals de onderhavige (die strekken tot het vestigen van een beperkt zakelijk gebruiksrecht op een onroerende zaak) aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht en moet deze bedoeling worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het feit dat het hier gaat om een goederenrechtelijke overeenkomst die ook gevolgen heeft voor derden. Deze derden moeten kunnen afgaan op de juistheid van hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld (vgl. onder meer HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904, en HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511).
Voorts dient te worden vooropgesteld dat het stellen van financiële voorwaarden bij het verlenen van toestemming voor overdracht niet steeds onredelijk is. Per geval zal de redelijkheid van de voorwaarde moeten worden beoordeeld.
Er is in geen van de vestigingsakten een bepaling opgenomen op grond waarvan de erfpachtvoorwaarden gewijzigd kunnen worden. Hiermee is, zoals de rechtbank ook heeft overwogen, een uitputtende regeling gegeven voor de tijdstippen waarop en de voorwaarden waaronder de canon gewijzigd kan worden. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis verder overwogen, onder verwijzing naar het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 13 januari 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:108), dat de keuze om de canon slechts onder een bepaalde voorwaarde te kunnen herzien ook begrijpelijk is, omdat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat aanmerkelijke wijzigingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigen. Ook dit wordt door het hof onderschreven. Een wijziging van de canon bij overdracht van het erfpachtrecht zoals door UMF gewenst (canonverhoging en vervolgens elke vijf jaar aanpassing van de canon aan de inflatie) zou de koopprijs in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Met een dergelijke wijziging wordt de canon immers minder waardevast. Daarnaast is het te begrijpen dat gekozen is voor de constructie dat de canon alleen kan worden herzien als de lasten hoger zijn dan de baten, omdat UMF, zoals zij zelf ook erkent, geen winstoogmerk heeft.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11-02/20 inzake Het Utrechtse Monumentenfonds (ECLI:NL:GHARL:2020:1172)
Noot: een meer voorkomende discussie. De overwegingen van het Hof zijn duidelijk weergegeven in dit arrest.
