Procedure tussen collectieve belangenorganisatie en individuele erfpachters op Texel (eisers) enerzijds en Staatsbosbeheer en de Staat (het Rijksvastgoedbedrijf) anderzijds. Geschil over waardebepaling van bloot eigendom bij verkoop van in erfpacht uitgegeven grond aan erfpachter en geschil over de verkoopvoorwaarden.
Tussenvonnis. De rechtbank verwerpt het standpunt van eisers dat de waardestijging van de grond bij verkoop van het bloot eigendom van de erfverpachter aan de erfpachter evenredig tussen verkoper en koper moet worden verdeeld. Rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen, onder meer in verband met de vraag of bij het aanbod en de prijstoets die Staatsbosbeheer heeft gedaan, respectievelijk het Rijksvastgoedbedrijf hebben verricht (voldoende) rekening is gehouden met de bebouwde staat van de getaxeerde percelen en er voldoende rechtvaardiging was voor een generieke verhoging van een eerder voorgenomen aanbod van Staatsbosbeheer dat het Rijksvastgoedbedrijf heeft afgekeurd.
SBB dient als publiekrechtelijke rechtspersoon bij zijn privaatrechtelijk handelen de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht te nemen. Ook het RVB heeft bij de uitvoering van de Prijstoets een beoordelingsvrijheid, maar is bij de invulling van die vrijheid eveneens gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
In het geval een perceel in erfpacht wordt uitgegeven heeft als uitgangspunt te gelden dat de waarde van het vol eigendom (VE) gelijk is aan de waarde van het bloot eigendom (BE) van de betreffende onroerende zaak en het erfpachtrecht (EP) (vgl. HR 7 april 1993, NJ, 1993/47).
Gewogen moet wegens de bebouwde staat van de grond (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 juni 2013, ECLI:NL:GHARN:2013:CA2457 (hierna: de Paasberg-zaak).
Ten slotte geldt dat de enkele omstandigheid dat sommige – volgens SBB c.s. de meeste – erfpachters bereid zijn om een bepaalde prijs voor het bloot eigendom te betalen of betaald hebben nog niet maakt dat deze koopprijzen zonder meer moet worden aangemerkt als een redelijke, marktconforme prijs, zoals SBB c.s. hebben aangevoerd.
Dit betekent dat de rechtbank voor haar verdere beoordeling als vaststaand aanneemt dat een depreciatie van 25 procent (en niet 40% zoals namens erfpachters betoogd) vanwege het waardedrukkende effect van het erfpachtrecht op zichzelf redelijk is.
Rechtbank Den Haag 18-09/19 inzake SBB/De Staat (ECLI:NL:RBDHA:2019:9765)
Noot: Sinds het einde van de jaren negentig van de vorige eeuw bestaat tussen SBB en zijn erfpachters, waaronder erfpachters van (recreatie)woningen op de Waddeneilanden Texel, Vlieland en Terschelling, verschil van inzicht over herziening van de erfpachtcanon, de erfpachtvoorwaarden en de (wijze van) bepaling van de waarde van het bloot eigendom van de grond. Inmiddels zijn wij meerdere advies commissies verder, o.a. Commissie Van der Werf met advies 7 juni 2013. Met vervolgens een Kendes taxatie advies dat door RVB als irreëel werd gekwalificeerd.
Op 30 maart 2016 volgde het rapport De beoordeling van de RVB taxatiemethode op de Waddeneilanden gepresenteerd, welk rapport de volgende, voor de beoordeling relevante, passage bevat: De erfpachtdepreciatie van 25 procent die wegvalt bij verkoop van het blote eigendom aan de erfpachter wordt gelijkelijk verdeeld tussen koper en verkoper. Dit is redelijk en billijk.
