Rechtbank Limburg 11-01/17 inzake gemeente Beek (ECLI:NL:RBLIM:2017:97), gepubliceerd op 18-04/18.
Eliminatieregel
De rechtbank overweegt als volgt. Door de Hoge Raad is geoordeeld dat uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 40c Ow volgt dat het artikel slechts betrekking heeft op werken die tot stand worden gebracht voor rekening en risico van – kort gezegd – publiekrechtelijke rechtspersonen.
De vraag of sprake was van private of publiekrechtelijke rechtspersonen is door de rechtbank in het midden gelaten en kon ook in het midden gelaten worden omdat, zoals de rechtbank onder 2.8. van het vonnis van 1 juni 2016 heeft overwogen, in het onderhavige geval niet voldaan is aan de redelijkheidseis die blijkens de totstandkomingsgeschiedenis in belangrijke mate heeft bijgedragen aan de totstandkoming van de eliminatieregel, te weten dat geen rekening wordt gehouden met een winstpotentie indien de onteigende gronden uitsluitend in het algemeen belang worden ontwikkeld.
Waarderingsmethode
[gedaagde partij] heeft aangevoerd dat de nadelen aan de vergelijkingsmethode zodanig zwaarwegend zijn, dat het alleen toepassen van de vergelijkingsmethode geen geschikte methode is voor de waardebepaling. Door [gedaagde partij] is in dit kader gewezen op het feit dat de meeste grondtransacties in het gebied tot stand zijn gekomen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Gelet op de prijsdempende werking van de Wvg is er geen sprake meer van een vrije marktwerking.
Naar het oordeel van de rechtbank is de door de deskundigen gekozen vergelijkingsmethode een gebruikelijke en correcte methode voor het bepalen van de marktwaarde van onteigende gronden.
Onwinbare bodembestanddelen
Vast staat dat bij het bouwrijp maken van het terrein klei vrijkomt die afgevoerd en verkocht kan worden ten behoeve van de dakpanindustrie. Het afgraven van deze klei is onderhevig aan vergunningverlening in het kader van de Ontgrondingenwet. Aldus is er sprake van onwinbare bodembestanddelen.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat in deze leidend zijn de arresten Limburg/Rouwet (HR 2 december 1959, NJ 1960, 99), Staat/Del Court-Van Krimpen (HR 25 januari 1989, NJ 1990, 234) en Noord-Holland/Koeckhoven (HR 4 juni 2002, NJ 2003, 150). In het eerste arrest is bepaald dat het niet relevant is in hoeverre, zonder rekening te houden met de bodembestanddelen, de grond al een hogere ruwe bouwgrondwaarde op grond van een nieuwe bestemming heeft gekregen; bepalend is of die nieuwe bestemming de winning van de bodembestanddelen al dan niet uitsluit. Van een uitsluiting van winning is in het onderhavige geval geen sprake, omdat de voorschriften van het bestemmingsplan juist tot afgraven verplichten. Dat leidt tot de conclusie dat nader bepaald zal moeten worden hoeveel klei in het totale exploitatiegebied vrijkomt en – onder verwijzing naar vorenbedoelde laatste twee arresten – welk voordeel daardoor genoten wordt. Dit voordeel dient vervolgens tussen onteigende en onteigenaar verdeeld te worden. De vergoeding van de bodembestanddelen zal echter – onder verwijzing naar laatstgenoemd arrest – niet op een hoger bedrag dan de markwaarde van de bodembestanddelen gesteld worden.
Complexwaarde
Vervolgens is aan de orde de vraag of voor de berekening van de hoogte van de schadeloosstelling uitgegaan dient te worden van de hoeveelheid löss die daadwerkelijk op het onteigende wordt gewonnen of dat geabstraheerd dient te worden van die werkelijke hoeveelheid en uitgegaan dient te worden van het geheel als complex (artikel 40d Ow).
De rechtbank deelt het standpunt van deskundigen dat artikel 40d Ow niet de strekking heeft om in het vrije verkeer aan bepaalde eigenschappen toegekende verschillen in waarden die zich tussen verschillende stukken grond voordoen (om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen) weg te denken; de strekking ervan is beperkt tot het elimineren van waardeverschillen die door het geven van verschillende bestemmingen aan verschillende delen van het complex zouden ontstaan. Dit zou in beginsel ertoe leiden dat de percelen waar de löss wordt afgegraven, een hogere waarde zouden kunnen hebben. Echter, uit de stukken blijkt dat het complex in het onderhavige geval bestaat uit percelen grond die alle een ongeveer even grote hoeveelheid löss bevatten. Gelet daarop is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een specifieke eigenschap van een of enkele percelen binnen het complex. De löss in alle percelen binnen het complex was onwinbaar. Uitsluitend vanwege het werk waarvoor onteigend wordt, is de löss winbaar en wordt er door de uitvoering van dat werk op het ene perceel binnen het complex meer löss gewonnen dan op het andere perceel. Die omstandigheid dient er naar het oordeel van de rechtbank in dit specifieke geval toe te leiden dat ook voor wat betreft de löss de complextheorie gehandhaafd wordt en dat daar niet van wordt afgeweken.
Noot: bij grotere afwijkingen in hoeveelheid onwinbare bodembestanddelen tussen de verschillende percelen kan volgens de Rechtbank dus afgeweken worden van de complextheorie.
Voorafgaande aan onderstaande arresten. Onwinbare bodembestanddelen: per kavel of op complexniveau.
HR 30-03/18 inzake gemeente Beek (ECLI:NL:HR:2018:485) +
HR 30-03/18 inzake gemeente Meerssen (ECLI:NL:HR:2018:486).
