Eliminatie en verwachtingswaarde

4.10In plaats van wat de steller van het middel verdedigt, is vaste rechtspraak dat een redelijk handelende koper óók rekening zal houden met bij hem bestaande, voldoende reële verwachtingen over een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming. Daaraan staat niet in de weg dat over een toekomstige bestemmingswijziging geen zekerheid bestaat: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Wel moeten er op de peildatum enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn, omdat tot pure speculatie een redelijk handelend koper niet zal overgaan.11

4.11Ten slotte, in de derde plaats, bestrijdt het onderdeel de wijze waarop de rechtbank de verwachtingswaarde heeft begroot. Betoogd wordt dat het oordeel van de rechtbank onjuist, dan wel onbegrijpelijk is, omdat de rechtbank de verwachtingswaarde in navolging van deskundigen ten onrechte de vorm heeft gegeven van een meerwaarde bovenop de agrarische waarde. Volgens de steller van het middel dient in het geval van niet-eliminatie het onteigende te worden gewaardeerd op basis van (1) het volgens het overgangsrecht toegestane agrarisch gebruik zónder verwachtingswaarde of (2) de vigerende natuurbestemming met eventueel een meerwaarde als gevolg van de verwachtingswaarde.

4.12Ook op dit punt kan de steller van het middel mij niet overtuigen. Indien het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan het volgens het overgangsrecht toegestane agrarisch gebruik maar een redelijke handelende verkoper en een redelijk handelende koper tegelijk met een voldoende reële verwachting omtrent toekomstige ontwikkelingen rekening houden, bestaat de werkelijke waarde uiteraard in zowel het een als het ander.