Ook wanneer er vanuit wordt gegaan dat het pand meer waard is (doordat de etages die bij [eiser] in gebruik waren leeg konden worden opgeleverd en dus meer waard waren), en dit pluspunt weggestreept kan worden tegen het minpunt van de onzekere toestand van de fundering van het pand, maakt dit niet het oordeel van het hof begrijpelijk. Weliswaar is het hof in plaats van de huurwaarde van NLG 52.800,— dan in feite uitgegaan van een hogere huurwaarde, maar hoe hoog die huurwaarde dan met enige nauwkeurigheid is en hoe die zich verhoudt tot de door deskundigen en rechtbank in het kader van de vergoeding voor een vervangende woning vastgestelde, en door het hof overgenomen, huurwaarde van NLG 100.000,— voor de eerste verdieping, blijft dan ten enenmale ondoorzichtig.
Een en ander doet er echter niet aan af dat wanneer deskundigen aangeven dat bij de taxatie van een pand als het onteigende uitgegaan dient te worden van 11 a 12 keer de jaarhuur, vervolgens wel een verklaring mag worden verwacht waarom dan in dit specifieke geval van (iets minder dan) 11 keer de jaarhuur wordt uitgegaan (in plaats van bijvoorbeeld het gemiddelde van 11 en 12). Uit het oordeel van het hof (en uit het advies van deskundigen) volgt niet waarom de omstandigheden pleiten om van (iets minder dan) een factor 11 uit te gaan. Ook het pluspunt dat het souterrain en de eerste verdieping leeg kunnen worden opgeleverd en het minpunt van de onzekerheid met betrekking tot de fundering bieden hiervoor geen verklaring, nu deskundigen deze volgens het hof tegen elkaar laten wegvallen. Ik meen dat ook deze klacht slaagt.
Bij het voorgaande merk ik nog op dat het voor de uitkomst van de taxatie op zichzelf geen verschil behoeft te maken of verdiscontering van het risico via de huurprijs of via de rendementseis plaatsvindt, zolang het risico maar in dezelfde mate in de huurprijs respectievelijk de rendementseis tot uitdrukking komt. Er wordt niet over geklaagd dat in onderhavige zaak die verdiscontering van het risico in de huurprijs wat betreft die mate niet correct zou hebben plaatsgevonden, zodat [eiser] bij de klacht ook geen belang heeft
A-G volgt niet nagenoemde redenering Gerechtshof: “Het renteverweer kan dan ook niet in strijd komen met het uitgangspunt dat de uitspraak na verwijzing niet ertoe mag leiden dat het resultaat voor de procespartij die in cassatie vernietiging heeft weten te bewerkstelligen ongunstiger wordt dan in de vernietigde uitspraak, het zogenaamde verbod van reformatio in peius.”
Conclusie A-G 23-04/21 inzake Amsterdam (ECLI:NL:PHR:2021:429). Let wel: een vervolg op arrest HR 2003
Noot: meerwaarde van leeg te aanvaarden pand (in plaats van huurkapitalisatie) wegstrepen tegen funderingsgebrek, zonder dat nader te duiden, acht de A-G een niet begrijpelijk/inzichtelijk oordeel.
