Naast de voormelde geconstateerde geografische en functionele samenhang hebben de deskundigen ook gekeken naar de financiële samenhang tussen het Bètaplein en het gebied Lammenschansdriehoek . In hun beschouwing op pagina’s 21 tot en met 24 van het definitieve deskundigenrapport overwegen zij – samengevat – als volgt. De gemeente heeft slechts beperkt inzicht verschaft in de financiële aspecten van de herontwikkeling. De wel aan de deskundigen ter beschikking gestelde informatie is voor de deskundigen voldoende om tot de conclusie te komen dat er ook in bepaalde mate sprake is van financiële samenhang tussen het Bètaplein en het complexgebied.
Anders dan de gemeente aanvoert, volgt uit vaste rechtspraak niet dat de egalisatieregel uit artikel 40d Ow met terughoudendheid moet worden toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen helder uiteen hebben gezet waarom de egalisatieregel kan worden toegepast. Sprake is van een ‘kenbare continuïteit’.
Omdat [gedaagde 1 c.s.] aanspraak kan maken op de hoogste waarde van het onteigende dient de vraag te worden beantwoord of de complexwaarde de hoogste waarde is. Wanneer de gebruikswaarde de complexwaarde zou overstijgen zou dat bedrag aan [gedaagde 1 c.s.] toekomen als schadeloosstelling. De rechtbank zal daarom hierna de gebruikswaarde bespreken.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat met de vergoeding van de complexwaarde van het onteigende ad € 3.785.000 ook de vergoeding van de (volledige) planschade (deskundigen rekenden met 2% NMR) van [gedaagde 1 c.s.] is verzekerd. Er bestaat geen grond voor toekenning van een aanvullende vergoeding als bedoeld in artikel 40e Ow.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat op de peildatum geen sprake was van een object dat enkel als duurzame belegging werd aangehouden, maar eerder van een object dat werd aangehouden met het oog op toekomstige herontwikkelingsmogelijkheden en een daarmee samenhangende waardestijging. In dit geval bestaat daarom voor een vergoeding van wederbeleggingskosten geen grond. Ten aanzien van het subsidiaire standpunt dat [gedaagde 1 c.s.] aanspraak kan maken op de aankoopkosten van vervangend onroerend goed geldt ook dat [gedaagde 1 c.s.] hier niet voor in aanmerking komt. [gedaagde 1 c.s.] is niet te beschouwen als professioneel ontwikkelaar en daarmee is het onteigende voor hem geen bedrijfsmiddel. Volgens vaste rechtspraak bestaat daarom voor vergoeding voor kosten van vervangend bedrijfsmiddel geen aanleiding.
Rechtbank Den Haag 13-01/21 inzake Leiden (ECLI:NL:RBDHA:2021:330)
