Artikel 5:87 lid 2 BW, waarin wordt bepaald dat de eigenaar na het eind van de erfpacht verplicht is om aan de (voormalige) erfpachter ‘de waarde die de erfpacht dan heeft’ te vergoeden.
[appellante] heeft tot uitgangspunt genomen de werkwijze van de Belastingdienst bij het vaststellen van de overdrachtsbelasting bij de overdracht van een recht van erfpacht. Concreet betekent dit dat [appellante] de waarde van de erfpacht heeft bepaald door de jaarlijks verschuldigde canon te vermenigvuldigen met 17. [appellante] stelt de waarde van de erfpacht aldus berekend op € 499.000,-.De Gemeente is van mening (na eerder een ander standpunt te hebben ingenomen) dat de waarde van de erfpacht dient te worden bepaald door de gebruikswaarde van het perceel in het economisch verkeer vast te stellen, uitgaande van de grondwaarde in volle eigendom en verder rekening houdend met factoren als het toegestane gebruik, de looptijd en de hoogte van de canon. De Gemeente berekent de waarde aldus (onder verlating van het eerdere standpunt dat deze € 275.000,- bedraagt) op nihil.
De rechtbank heeft geoordeeld (zie r.o. 3.47. in het deelvonnis) dat het bepaalde in artikel 27 van de algemene voorwaarden in casu niet relevant is en dat uit de wetgeschiedenis volgt dat [appellante] geen recht heeft op zowel de waardevergoeding ex artikel 5:87 BW als een vergoeding van de waarde van de opstallen ex artikel 5:99 BW.
De rechtbank heeft vervolgens beslist (zie r.o. 3.48.):
– dat de waarde van de erfpacht op het moment dat zij door de opzegging eindigt op grond van artikel 5:87 lid 2 BW moet worden bepaald aan de hand van de opbrengst die een derde zou overhebben voor een erfpachtrecht op het perceel, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur,
– dat daarbij rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat de canon in de toekomst kan worden verhoogd,
– dat tevens rekening moet worden gehouden met de bestemming van het perceel en de omstandigheid dat in casu sprake is van een eeuwigdurende erfpacht, en
– dat verder rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat op het perceel opstallen aanwezig zijn (zodat de waarde van de opstallen geacht moet worden in de waardevergoeding ex artikel 5:87 lid 2 BW te zijn inbegrepen).
3.9.4.
Zoals eerder is gebleken, hebben partijen de beslissingen van de rechtbank inzake de berekening van de waarde van de erfpacht in het deelvonnis niet aangevochten, zodat het hof deze beslissingen tot uitgangspunt neemt.
Evenals de rechtbank zal het hof aan de te benoemen deskundige(n) de volgende vraag (en de gebruikelijke ‘slotvraag’) voorleggen:
‘1. Welke opbrengst zou een derde op 1 augustus 2011 overhebben voor een erfpachtrecht op het erfpachtperceel, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur, met inachtneming van de door de rechtbank in haar vonnis van 27 november 2013 genoemde relevante omstandigheden?
- Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?’
Hof ’s Hertogenbosch 05-07/16 inzake gemeente Tilburg (ECLI:NL:GHSHE:2016:2702).
