De deskundigen zijn van mening dat het canonpercentage in dit geval drie determinanten heeft: het moet een redelijke vergoeding voor de geldontwaarding inhouden, rekening moet worden gehouden met het gegeven dat de bloot eigenaar op lange termijn profijt heeft van de waardeontwikkeling van de grond en de erfpachter niet en het percentage moet een redelijke opslag voor kosten en risico’s bevatten.
In concreto hebben de deskundigen het gemiddelde genomen van de gemiddelde vijfjaarsrente op Nederlandse staatsobligaties over de periode 2005 tot en met 2009 (3,35%) en de gemiddelde rente op tienjarige staatsobligaties over die zelfde periode (3,87%). Wat betreft het aanknopen bij de vijfjaarsrente hebben de deskundigen verwezen naar het RICS Briefing Paper “Taxeren bij erfpacht” en de reactie van Broeren op het conceptrapport (waarin nog volledig was aangeknoopt bij de tienjaarsrente) en wat betreft de tienjaarsrente naar een recente uitgifte in erfpacht door Staatsbosbeheer van een woning in De Koog (Texel).
Vervolgens hebben de deskundigen het gevonden gemiddelde van 3,61% verminderd met 1,25% ter compensatie van het feit dat in de rente van de staatsobligaties meer inflatiecorrectie is verwerkt dan bij erfpacht in verband met de te verwachten waardeontwikkeling van de grond noodzakelijk is. Vervolgens is een opslag van 1,35% toegepast voor risico en kosten, waarmee het canonpercentage uitkomt op 3,71%.
Hof: In de rente van obligaties is een inflatiecorrectie verwerkt. De deskundigen hebben naar analogie van de hypotheekrente beredeneerd dat het hanteren van de volledige rente op obligaties ertoe zou leiden dat de bloot eigenaar dubbel voor inflatie wordt gecorrigeerd, namelijk in het rentepercentage en door de waardestijging van de grond.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hof de deskundigen zal volgen in de hoogte van de berekende canonpercentage, zijnde 3,71%.
Grondwaarde / grondquote
Broeren heeft als meest principiële bezwaar tegen deze berekeningswijze aangevoerd dat in de akte van vestiging van de erfpacht is uitgegaan van een grondwaarde van ƒ 47.000,= en een waarde van de opstallen van ƒ 240.000,= en dus van een grondquote (waarde van de grond als percentage van die van het gehele object) van 16,4%. Uitgaande van de WOZ-waarde van het object in 2010 levert de door de deskundige berekende grondwaarde een veel hogere grondquote op, wat betekent dat de Staat zich in de loop der tijd een steeds groter deel van de waarde van de totale zaak toe-eigent en verhoudingsgewijs een steeds hogere vergoeding vraagt voor het genot van de erfpachtzaak, aldus Broeren.
Naar het oordeel van het hof herhaalt Broeren hier in feite haar eerder al door het hof verworpen standpunt, dat de nieuwe canon zou moeten worden gerelateerd aan of in een vaste verhouding zou moeten staan tot de canon zoals die bij de vestiging van de erfpacht was. Het is niet onredelijk dat de grondquote hoger wordt als de waarde van de grond sterker stijgt dan die van de opstal. Evenmin is het onredelijk dat in dat geval ook de canon relatief sterk stijgt; het genot heeft immers betrekking op een erfpachtzaak met een hogere waarde. Het hof acht het daarom juist dat de deskundigen de waarde van de grond zelfstandig hebben berekend, zonder zich gebonden te achten aan een bepaalde waardeverhouding uit het verleden.
Voorts heeft Broeren aangevoerd dat niet is gebleken dat de deskundigen hebben onderzocht of met de door hen berekende waarde is voldaan aan de rekenregel VE= BE+EP, waarin VE staat voor de waarde van de volle eigendom, BE voor de waarde van het bloot eigendom en EP voor de waarde van het erfpachtrecht. Die regel is – indien toegepast – verkeerd toegepast, althans is de BE ten onrechte als de actuele grondwaarde beschouwd en niet als de contante waarde van de toekomstige canonopbrengst.
Het hof verwerpt ook dit bezwaar, omdat Broeren niet inzichtelijk heeft weten te maken hoe deze rekenregel kan worden gebruikt bij de vaststelling van een nieuwe canon. Een wijziging van de canon zal invloed hebben op verdeling van de waarde van de volle eigendom (VE) over het erfpachtrecht (EP) en het bloot eigendom (BE), maar een bij een bestaande canon geldende BE en VE bieden geen maatstaf aan de hand waarvan een nieuwe canon kan worden bepaald.
Depreciatie
Hoewel de deskundigen inderdaad in hun rapport op twee plaatsen hebben gerefereerd aan depreciatie, kan het hof uit hun rapport niet afleiden dat zij de door hen gevonden marktprijs van de grond naar beneden hebben bijgesteld vanwege de hiervoor genoemde elementen, zoals de incourantheid, de bebouwing en het feit dat de partijen aan elkaar vast zitten. Het lijkt erop alsof dat niet is gebeurd. Dat zou een te rechtvaardigen keuze kunnen zijn, maar of wel of niet is gedeprecieerd en zo ja, hoe dan en zo nee, waarom niet, acht het hof, mede in het licht van de door Broeren aangehaalde bronnen, op dit moment nog onvoldoende toegelicht.
Gerechtshof Amsterdam 02-06/20 inzake Broeren/Staat (ECLI:NL:GHAMS:2020:1427)
Noot: overweging Hof: De beoordeling door deskundigen van wat een “gelijkwaardige tegenprestatie” is, is immers mede een kwestie van waardering en die kan nu eenmaal van deskundige tot deskundige verschillen.
Noot 2: zie rov 2.17 voor aspecten ter beoordeling bij depreciatie. Zie ook TBR no 2, 2016 (pagina 140 en verder: Gronwaardecommissie brengt erfpachters aan de grond door P. Nelisse).
