Koopsom € 360.000. Brochure 180 m2. Leek te zijn 157 m2, met schadeclam (gebaseerd op onrechtmatige daad) 27 m2 te kort tegen het gemiddelde van € 2.000/m2.
Oppervlakte blijkt 160 m2.
Rechtbank: De foutieve melding door [appellante] van de gebruiksoppervlakte (180m2 in plaats van 160m2) van de woning in de verkoopinformatie is in beginsel onrechtmatig en aan haar toerekenbaar (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). Schadevergoeding € 9.000.
Het hof is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. [appellante] heeft immers door de vermelding van de onjuiste informatie over de woonoppervlakte in de verkoopbrochure en de funda advertentie zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [geïntimeerde 1] c.s. zou hebben gehandeld indien hij van de juiste stand van zaken op de hoogte zou zijn geweest. Het ligt in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van [geïntimeerde 1] c.s. om de woning al dan niet te kopen, en op de prijs van die woning. Om die reden neemt het hof het bestaan van causaal verband aan. (verg. ECLI:NL:GHDHA:2019:1450).
De omvang van de schade moet dus worden bepaald op basis van de hypothetische situatie dat [geïntimeerde 1] c.s de woning niet zouden hebben gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van de NVM-meetinstructie. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid (Parl. Gesch. Boek 6, p. 339). (verg. HR 22 februari 2019, rov. 3.4.3, ECLI:NL:HR:2019:269).
15. Het hof verwerpt het verweer van [appellante] dat [geïntimeerde 1] c.s. geen schade heeft geleden omdat een marktconforme prijs voor de woning is betaald. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat dit op grond van de door partijen over en weer genoemde (vergelijkbare) woningen niet kan worden vastgesteld. Ten aanzien van het door [appellante] genoemde taxatierapport dat in opdracht van [geïntimeerde 1] c.s. is opgemaakt in verband met de hypotheekaanvraag geldt dat in dat rapport is uitgegaan van een woonoppervlakte van 180 m2 (zoals in de verkoopinformatie is vermeld). Dit rapport biedt dus onvoldoende steun voor de stelling dat voor een woonoppervlakte van 160 m2 de marktconforme prijs € 360.000,– bedraagt; met andere woorden blijkt uit dit rapport niet dat de woning met een woonoppervlakte van 160 m2 in plaats van 180 m2 een waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt van € 360.000,–. Het hof tekent hierbij nog aan dat uitgaande van een woonoppervlakte van 180 m2 de prijs per vierkante meter € 2.000,– bedraagt. Dit sluit nauw aan bij de vierkante meter prijs van de referentieobjecten die in het taxatierapport zijn genoemd ter onderbouwing van het in dat rapport gegeven waarde oordeel, gebaseerd op een woonoppervlakte van 180 m2.
16. Het hof is zoals hiervoor gezegd, van oordeel dat het in de rede ligt dat de woonoppervlakte in elk geval enige relevante invloed heeft gehad op de waarde van de woning. [geïntimeerde 1] c.s. heeft er in dit verband terecht op gewezen dat een grotere woonoppervlakte de kansen op de woningmarkt vergroot in geval van een eventuele verkoop. De omvang van de door [geïntimeerde 1] c.s. in dit verband geleden schade kan naar het oordeel van het hof niet nauwkeurig worden vastgesteld. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat deze schade op de voet van artikel 6:97 BW wordt geschat op € 9.000,– en de aan dit oordeel ten grondslag gelegde gedachtegang dat zeer waarschijnlijk is dat [geïntimeerde 1] c.s. met een lagere verkoopprijs genoegen had moeten nemen bij verkoop van de woning met vermelding van de juiste woonoppervlakte.
Gerechtshof Den Haag 23-06/20 (ECLI:NL:GHDHA:2020:2075)
Noot: dus niet als schade de kleinere oppervlakte tegen de gemiddelde m2-prijs, zoals door koper betoogd was.