Bindend advies over door huurder aangebrachte verbeteringen: zorgvuldigheid vereist
Verhuurder wijst op mondeling gemaakt afspraken, naast de op schrift gesteld afspraken. Het Hof passeerde dat, maar de HR is kritischer:
Daarmee heeft het hof miskend dat op grond van de Haviltex-maatstaf voor de uitleg van de vaststellingsovereenkomst – die ziet op onzekerheid of een geschil over de huurovereenkomst – niet alleen omstandigheden rondom die vaststellingsovereenkomst relevant kunnen zijn, maar ook omstandigheden die betrekking hebben op de huurovereenkomst.
Verder bezwaar van de verhuurder is dat de taxateurs zijn uitgegaan van informatie over de bestrating van het buitenterrein van het gehuurde die [de huurster] heeft aangeleverd, zonder dat zij [de verhuurder] hierover hebben geïnformeerd en de juistheid van de informatie hebben geverifieerd.
HR overweegt de reikwijdte van artikel 7:904 lid 1 BW (bindend advies). De aard van een opdracht als de onderhavige, waarmee wordt beoogd dat de opdrachtnemers aan de hand van hun expertise tot een gezamenlijke vaststelling komen van de te vergoeden waardevermeerdering, verplicht de bindend adviseurs tot een onafhankelijke opstelling jegens hun opdrachtgevers. De bindend adviseurs hebben bij de uitvoering van hun opdracht rekening te houden met de belangen van alle opdrachtgevers. Behoudens andersluidende afspraken brengt de aard van een dergelijke opdracht, gelet op de bij de uitvoering daarvan te maken keuzes en feitelijke beoordelingen, die tot een groot verschil in uitkomst kunnen leiden, in beginsel ook mee dat hoor en wederhoor moeten worden toegepast. De van de bindend adviseurs te vergen onafhankelijke opstelling brengt mee dat de opdrachtgevers gelijkelijk al dan niet de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op een concept-rapport. Hoor en wederhoor eisen verder in beginsel dat de andere opdrachtgever(s) in de gelegenheid worden gesteld te reageren op door één van hen aan de bindend adviseurs verstrekte gegevens. Aan de verplichting van de bindend adviseurs om het beginsel van hoor en wederhoor in acht te nemen, doet niet af hetgeen het hof overweegt over de mogelijkheid van [de verhuurder] om zelf contact op te nemen of gegevens aan te dragen.
HR 02-06/23 (ECLI:NL:HR:2023:822)
Noot: zie. HR 13-03/1981 inzake Haviltex (ECLI:NL:HR:1981:AG4158)
Voor procedure (hoor en wederhoor) zie HR 15 juni 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW0727, rov. 3.5.3)
De praktijk leert dat niet elke taxateur voldoende aandacht besteedt aan Haviltex-criterium en aan de zorgvuldigheidseisen van een bindend advies. Inschrijving in het Landelijk Register Gerechtelijke Deskundigen biedt een redelijke waarborg.
