Aantal zaken over planschade als gevolg van een bestemmingsplan buitengebied waarbij beperkingen werden gesteld aan de omvang van stallen van intensieve veehouderijen vooruitlopend op de Verordening Ruimte Noord-Brabant 2014.
In de tussenuitspraak van 21 april 2020 heeft de rechtbank geoordeeld dat door de beperking in bouwmogelijkheden op de percelen er weliswaar minder stallen kunnen worden gebouwd en minder dieren op de percelen kunnen worden gehouden maar dat er geen sprake is van een planologische beperking van gebruiksmogelijkheden van de percelen van eisers. Het gehele perceel kan nog steeds worden gebruikt voor de intensieve veehouderij.
De vervolgvraag is of het planologische nadeel door de beperking in bouwmogelijkheden leidt tot (en zo ja, tot welke) waardevermindering van de percelen van eisers. Hiervoor heeft de rechtbank de StAB gevraagd of de vaststelling van het bestemmingsplan “Buitengebied 2009, herziening fase 1A” heeft geleid tot op geld waardeerbare waardevermindering van de percelen van eisers. In opdracht van de StAB hebben M.J.T. Roosen en ing. J.V.M. Aelmans van Aelmans Rentmeesters- en makelaarskantoor B.V. (Aelmans) de onroerende zaak van eisers getaxeerd. Het woonerf is niet meegenomen in de taxatie. Op basis van de taxatie heeft de StAB geconcludeerd dat door de planologische wijziging de onroerende zaak van eisers in waarde is verminderd.
De StAB heeft eerst vastgesteld wat de totale grondoppervlakte van de bedrijfsbebouwing (exclusief bedrijfswoning) is en welke oppervlakte in het oude planologische regime had kunnen worden aangewend voor bedrijfsbebouwing. Verder heeft de StAB de geldende omgevingsvergunning(en) in kaart gebracht. De taxateurs van de StAB hebben als taxatiemethodieken gekozen voor de kostenbenadering voor de opstallen (stichtingskosten rond de peildatum in relatie tot de bouwjaren). Daarnaast is een verkoopopbrengstenvergelijking gemaakt (comparatieve methode: vergelijking met diverse referentietransacties). De StAB heeft het perceel [adres] (het bedrijfsgedeelte) onder het oude plan getaxeerd op € 400.000,00 en onder het nieuwe op € 222.000,00, wat neerkomt op een waardevermindering van € 178.000,00. Door de planwijziging is de waarde van het gehele bouwblok verminderd met € 15,00/m². Voornaamste reden hiervoor is volgens de StAB dat deze locatie niet langer kan worden beschouwd als een intensieve veehouderij-locatie (IV-locatie).
Als de opstallen nu in goede staat zijn, zal een potentiële koper niet snel overgaan tot sloop van die bebouwing. In het taxatierapport is de bestaande onbenutte ruimte tussen de stallen voor de peildatum op dezelfde wijze gewaardeerd als de intensieve veehouderijbebouwing. Na de peildatum is de waarde getaxeerd op een bedrag per vierkante meter resterend bouwblok.
De StAB heeft iedere waardering, ook die van de referentieobjecten, gebaseerd op de bruto oppervlakte van het bouwblok.
De rechtbank is verder van oordeel dat de StAB onvoldoende heeft onderbouwd waarom de locatie niet in trek zou zijn als nevenlocatie voor een andere intensieve veehouderij.
NMR (directe schade : Gelet op de bovenstaande overwegingen (zowel afzonderlijk als in samenhang bezien) ziet de rechtbank geen aanleiding om het standpunt van verweerder te volgen en het normaal maatschappelijk risico vast te stellen op een percentage van 5%. Verweerder heeft de rechtbank gevraagd om het normaal maatschappelijk risico zelf vast te stellen als het percentage van verweerder niet zou worden gevolgd. Dat zal de rechtbank doen. Gelet op het provinciale beleid in de provinciale verordeningen lag enige beperking van de intensieve veehouderij in de gemeente Reusel-De Mierden wel in de lijn der verwachting. De rechtbank stelt het percentage vast op 2%.
Die 2% wordt niet gerekend over de (niet-getaxeerde) waarde van de bedrijfswoning.
Gemeente moet nieuw besluit nemen.
Rechtbank Oost-Brabant inzake gemeente Reusel-De Mierden (ECLI:NL:RBOBR:2021:70)
Noot: interessante vraag of het NMR al dan niet ook over de bedrijfswoning gerekend moet worden.
Een terughoudende toepassing van het NMR bij directe planschade zoals hier aan de orde is in lijn met de jurisprudentie van de Afdeling. Zie bijvoorbeeld ABRS 17-05/17 inzake De Lunet/Breda (ECLI:NL:RVS:2017:1293)
Te verwachten is dat procedure als deze vaker zullen voorkomen.
