Herziening canon met stelling erfpachter dat Algemene Erfpachtbepalingen Utrecht (ABU) niet gelden.
Rechtbank: In deze zaak gaat het om een groep erfpachters die het niet eens is met de manier waarop de Gemeente als erfverpachter omgaat met de erfpachtcanon. De Gemeente beroept zich op de algemene bepalingen die zij destijds hanteerde en de erfpachters menen kort gezegd dat zij daar niet aan gebonden zijn en/of de Gemeente die bepalingen niet mag toepassen zoals zij dat nu doet. Zij wijzen er op dat de bepalingen de Gemeente de mogelijkheid geven om een te hoge canon vast te stellen en van hen een veelvoud te innen van wat redelijk en gebruikelijk is.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de ABU74 ( [eiseres sub 1] ) en ABU83 ( [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] ) van toepassing omdat daarnaar voldoende duidelijk is verwezen in de respectieve akten van vestiging – zoals hiervoor in 2.6, 2.21 en 2.22 onder de feiten deels geciteerd – en zij daarnaast in de openbare registers zijn ingeschreven en voor partijen dus kenbaar waren. Een en ander volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2015 waarin de Hoge Raad op dit punt heeft overwogen:
“Zowel onder art. 767 (oud) BW als onder art. 5:85 lid 2 BW is (in elk geval) voldoende dat, zoals in dit geval is gebeurd, de canon die bij de aanvang van de erfpacht geldt, is opgenomen in de erfpachtakte en dat die akte verwijst naar in de openbare registers ingeschreven algemene voorwaarden waarin een bepaling omtrent de herziening van de canon is opgenomen.”
Eisers hebben gesteld dat de manier waarop de Gemeente tot herziening van de canon komt “ongebruikelijk” en (daarmee) onjuist is. De rechtbank volgt eisers hierin niet. In Nederland geldt contractsvrijheid van partijen. Als gevolg daarvan worden er door erfverpachters verschillende manieren gehanteerd om tot herziening van de canon te komen. Daarvoor bestaat niet één standaardformule. Er is dan ook geen “normaaltypische wijze” voor herziening. De grondslag voor de waardering en berekening die de Gemeente hanteert is door de erfpachters aanvaard en zij hebben daar ook jaren de facto naar gehandeld. Het enkele feit dat de Gemeente daarbij niet het instrument van depreciatie hanteert maakt de wijze van herziening nog niet onredelijk bezwarend.
Rechtbank Midden-Nederland 11-02/21 inzake Utrecht (ECLI:NL:RBMNE:2021:865)
Noot: een uitgebreid gemotiveerd vonnis, onder meer op het onderwerp van depreciatie: een nadrukkelijk aspect bij canonherzieningen (en schijnbaar minder bij vaststellen aanvangscanon).
