Mag de erfpachter een nieuwe overeenkomst met andere voorwaarden aanbieden of is de erfverpachter gehouden om de erfpacht of dezelfde voorwaarden te verlengen? Redelijkheid en billijkheid.
Het hof stelt voorop dat het De Stille Wille als grondeigenaar/(onder)erfverpachter na de einddatum van de erfpacht in beginsel vrijstaat om te contracteren met wie zij wil. Deze contractsvrijheid is niet onbeperkt. Tussen partijen blijft na de einddatum een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding bestaan (HR 26 maart 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2879).
Dit neemt echter niet weg dat het mogelijk is dat de redelijkheid en billijkheid voorschrijven dat De Stille Wille onder bepaalde omstandigheden gehouden is een bepaalde vorm van zorgvuldigheid in acht te nemen en/of de verschillende (onder)erfpachters gelijk te behandelen dan wel dat het handelen in strijd hiermee onrechtmatig handelen oplevert.
Gebruikers hebben hun stelling dat De Stille Wille heeft toegezegd dat de huidige erfpachtovereenkomsten op basis van de dezelfde voorwaarden zouden worden verlengd, onvoldoende onderbouwd.
Conclusie Hof is dat de door de Gebruikers aangevoerde feiten en omstandigheden niet leiden tot de conclusie het aanbieden van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden in plaats van het verlengen van de erfpacht op basis van de bestaande voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 BW) of onrechtmatig (artikel 6:162 BW) is dan wel misbruik van recht (artikel 3:13 BW) oplevert. Dit betekent dat naar het oordeel van het hof, De Stille Wille niet gehouden is tot het verlengen van de bestaande erfpachtovereenkomst tot 31 december 2046.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 03-03/23 inzake recreatiepark Stille Wille (ECLI:NL:GHSHE:2023:733)
Noot: Waardevergoeding ex artikel 5:99 BW (verklaring voor recht en benoeming deskundige)
Het hof komt toe aan beoordeling van de meer subsidiaire vorderingen. Op grond van artikel 5:99 BW heeft een erfpachter na het einde van de erfpacht recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar ter vergoeding van de waarde zijn overgenomen, tenzij één van de in lid 2 van dit artikel opgenomen uitzonderingen zich voordoet. De erfpacht van appellanten sub 1-5 en 7 heeft als einddatum 31 december 2021. Op grond van artikel 5:98 lid 1 BW blijft de erfpacht echter doorlopen totdat De Stille Wille deze op de wijze en met inachtneming van artikel 5:88 BW heeft opgezegd. De erfpacht van appellanten sub 6 en 8 heeft als einddatum 31 december 2046 resp. 31 december 2035. Dit betekent dat de erfpacht van de Gebruikers nog niet is geëindigd, en dat zij dus thans geen belang hebben bij de door hen gevorderde verklaring voor recht en benoeming van deskundigen.
