Op grond van het nieuwe bestemmingsplan is overal in het gebied ‘Huis- en Tuinboulevard’ de vestiging van een supermarkt toegestaan, met de beperking dat in het gebied maximaal twee supermarkten zijn toegestaan. Hierdoor is het vaste recht van [appellant] een afhankelijk recht geworden. [appellant] lijdt daarom planologisch nadeel van het nieuwe bestemmingsplan, bestaande uit waardedaling van het pand.
Volgens [appellant] zou een koper die uitgaat van de maximaal meest nadelige invulling van het nieuwe bestemmingsplan ervan zijn uitgegaan dat de Aldi aan het einde van de lopende huurperiode zou vertrekken en het pand dan niet meer voor een supermarkt verhuurd zou kunnen worden. Zij voert aan dat het vertrek van de Aldi ook het directe gevolg is van het nieuwe bestemmingsplan, omdat dat plan voor de Aldi de mogelijkheid heeft gecreëerd om elders op het bedrijventerrein zelf een supermarkt te bouwen.
SAOZ berekent waardevermindering door toepassing verhoogde NAR en supermarkteigenaar bepleit DCF.
Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, is de beëindiging van de huurovereenkomst geen rechtstreeks gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Verlenging van de huurovereenkomst en voortzetting van de exploitatie van de Aldi-supermarkt in het pand na oktober 2017 waren namelijk op grond van het nieuwe bestemmingsplan toegestaan.
Het beroep van [appellant] op de uitspraak van de Afdeling van 3 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3192, in de zaak De Lunet, gaat niet op. In die zaak was de voorheen toegestane detailhandelsfunctie in het nieuwe bestemmingsplan wegbestemd. Dat is in deze zaak niet het geval. Hoewel de Afdeling het gebruik van de DCF-methode in de zaak De Lunet niet onjuist achtte, heeft de Afdeling in die uitspraak niet geoordeeld dat bij het bepalen van de omvang van de schade per de peildatum steeds rekening moet worden gehouden met de na die datum feitelijk gerealiseerde kasstroom.
De Afdeling acht de door de SAOZ gebruikte methode van huurwaardekapitalisatie met een NAR in deze zaak niet onjuist. Daarbij is van belang dat de waarde van het pand van [appellant] onder het nieuwe planologische regime moest worden getaxeerd per de peildatum 28 november 2013, niet per de datum waarop de huurovereenkomst met de Aldi werd beëindigd. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, heeft de SAOZ geen onjuist uitgangspunt gehanteerd door er bij de taxatie vanuit te gaan dat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum rekening zou houden met het risico dat de Aldi naar een ander pand zou verhuizen en het pand van [appellant] dan niet meer voor de exploitatie van een supermarkt mocht worden gebruikt. De SAOZ is er bij de taxatie terecht niet vanuit gegaan dat de verhuizing van de Aldi op de peildatum al vaststond.
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
ABRS 25-01/23 inzake Roermond (ECLI:NL:RVS:2023:296)
Noot: interessant is de vergelijking met ABRS 28-9/16 onder 4.6, (ECLI:NL:RVS:2016:2582) en ABRS 03-10/18 (ECLI:NL:RVS:2018:3192)
