Waarde nieuw (€ 1,00 m2) is niet de discussie, het gaat om de waarde onder het oude planologische regime met daarbij de weging van risico van (forse) bodemverontreiniging.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of de STAB de waarde van het perceel in de oude situatie terecht op nihil heeft vastgesteld. Tussen partijen is in geschil of de taxateur terecht een aftrek heeft toegepast vanwege het financiële risico van onvoorziene kosten voor saneren, beheren, controleren of isoleren van bodemverontreiniging, dat kleeft aan het eigenaarschap van het perceel als gevolg van oude en onbekende stortingen, na eerdere afgraving, tot 18 meter diep.
Maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 4.6).
Een redelijk denkend en handelend koper zal bij de koop inzicht willen krijgen in de eigenschappen van het perceel en in de omvang van mogelijke kosten die als gevolg van bodemverontreiniging mogelijk gemaakt moeten worden. Daarbij geldt dat bij het bepalen van de waarde van het perceel rekening moet worden gehouden met alle feiten en omstandigheden op de peildatum die van invloed zijn op de hoogte van de waarde, ook als daarvan pas gebleken is uit rapporten van latere datum (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU5703).
In het nadere STAB-advies heeft de STAB nader onderbouwd waarom er in dit geval sprake is van een financieel risico van onvoorziene kosten voor saneren, beheren, controleren of isoleren van bodemverontreiniging, dat kleeft aan het eigenaarschap van het perceel met oude en onbekende stortingen, na eerdere afgraving, tot 18 meter diep. De STAB onderbouwt ook waarom dat tot gevolg heeft dat de marktwaarde van het perceel op peildatum, volgens haar, op nihil gesteld dient te worden.
Het voorgaande maakt dat de conclusie van de STAB dat het financiële risico als gevolg van mogelijke bodemverontreiniging en de daardoor mogelijk van overheidswege opgelegde verplichtingen aan de eigenaar, in mindering moet worden gebracht op de waarde van de grond, wat tot gevolg heeft dat de waarde van de grond in de situatie voorafgaand aan de planologische wijziging nihil was, gevolgd kan worden. De rechtbank is tot hetzelfde oordeel gekomen, zodat het betoog van [appellante A] niet slaagt.
ABRS 21-12/22 inzake Oss (ECLI:NL:RVS:2022:3869)
Noot: heel uitvoerige overwegingen over risico verontreiniging, waarbij er niet een voordeel van de twijfel bij de gelaedeerde terecht komt.
