Verwachtingswaarde
Op grond van art. 40b lid 2 Ow dient bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Volgens vaste rechtspraak zal zo’n redelijk handelende koper óók rekening zal houden met bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming. Dat over een bestemmingswijziging geen zekerheid bestaat staat daaraan niet in de weg: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Wel moeten er op de peildatum enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn; tot pure speculatie zal een redelijk handelend koper niet overgaan.
De rechtbank heeft aan het onteigende deel van de huiskavel geen verwachtingswaarde toegekend op de grond dat die waarde niet afzonderlijk is te verzilveren zonder afbreuk te doen aan de waarde van het overblijvende deel van het erfperceel en de huiskavel (rechtsoverweging 3.19). Daartegen richt zich geen klacht. De rechtbank heeft wel verwachtingswaarde toegekend aan de veldkavel, namelijk in de vorm van een opslag van € 3,50 per m2 bovenop de agrarische waarde. Dit is in overeenstemming met het advies van deskundigen, maar minder dan door [de onteigende] was betoogd.
BTW
Als uitgangspunt geldt dus dat wanneer de btw voor de onteigende aftrekbaar is, de onteigenaar deze btw niet behoeft te vergoeden: er is dan immers geen sprake van schade voor de onteigende. Indien de onteigende de btw niet kan aftrekken, is wel sprake van schade en dient de onteigenaar de kosten voor deskundige bijstand inclusief btw te vergoeden. Wat aldus voor de rechtbank ter beoordeling stond, is of met de onteigening van de gedeelten van percelen agrarische grond sprake is van een voor de onteigende belaste levering.
Onjuist is de opvatting dat een levering van onroerend goed in het kader van een onteigeningsprocedure nimmer een met btw belaste levering vormt. Of een levering wel of niet is belast volgt louter uit art. 11 lid 1 onder a sub 1° en 2° Wet OB. Dat het onteigening betreft, doet aan het voorgaande niet af: een levering op vordering van de overheid tegen betaling van een vergoeding (art. 3 lid 1 onder d Wet OB) is in beginsel ook ‘gewoon’ belast (art. 3 onder a Wet OB). In zoverre kunnen de klachten geen doel treffen.
Voor het overige treffen de klachten echter wel doel. De rechtbank heeft ten onrechte niet vastgesteld of sprake is van een vrijgestelde levering van de onteigende onroerende zaken. In dat geval kan [de onteigende] immers geen btw verrekenen. Dat [de onteigende] de stellingen van de Provincie niet heeft betwist, zoals de rechtbank overweegt, verandert hieraan niets, want als onteigeningsrechter had de rechtbank de zelfstandige taak om de (elementen van) de schadeloosstelling vast te stellen, onafhankelijk van de door partijen ingenomen standpunten.
A-G 14-10/22 inzake Noord-Brabant (ECLI:NL:PHR:2022:941)
Noot: BTW belaste levering (bouwterrein in onteigening), dan is de BTW over (o.a.) deskundigenkosten verrekenbaar en hoeft die BTW niet vergoed te worden.
Geen BTW-belaste levering: dan wel de BTW als onderdeel van de schadeloosstelling vergoeden.
