Taxatie door gemeente benaderde taxateur: Bij de taxatie is nadrukkelijk geen rekening gehouden met het kettingbeding, zoals vermeld in de akte van levering, op grond waarvan het verboden is op het terrein (semi)detailhandelsactiviteiten uit te oefenen. Een koper die voornemens is om het terrein te kopen, zal rekening houden met dit beding en de onzekerheden die daaruit voortvloeien. Dat betekent dat een redelijk denkend en handelend koper geen extra waarde zal toekennen aan de mogelijkheid tot het kunnen houden van een weekendmarkt, dat, rekening houdend met het kettingbeding, de waarde direct voorafgaand aan en direct na de inwerkingtreding van de nieuwe planologische maatregel gelijk is en dat er geen sprake is van waardevermindering, aldus Van den Berk & Kerkhof.
Na heroverweging: Wel heeft Van de Berk & Kerkhof erkend dat het waardedrukkend effect van het kettingbeding nihil is.
ABRS:
Taxateur mocht zich baseren op planvergelijking zoals die eerder door SAOZ gemaakt was.
Geveltaxatie (mogelijk) in strijd regels NRV T:
Dat in het taxatierapport, in strijd met artikel 9.1 onder c, van de Praktijkhandleiding, niet is vermeld dat de taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie niet noodzakelijk acht, neemt niet weg dat – daargelaten de betekenis van de Praktijkhandleiding in deze planschadezaak – in het advies van 29 oktober 2021 alsnog is toegelicht dat interne inspectie niet noodzakelijk was.
In een planschadezaak is het in beginsel niet onjuist of onzorgvuldig om voor de juridische situatie van het te taxeren object uit te gaan van informatie van een derde. Niet valt in te zien waarom dat in dit geval anders is. [appellant] stelt zich niet op het standpunt dat de informatie van de SAOZ niet klopt. In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat Van den Berk & Kerkhof ten onrechte geen nieuw onderzoek heeft ingesteld naar de juridische situatie op het terrein onder het oude en nieuwe planologische regime.
Naar het oordeel van de Afdeling is wat [appellant] heeft aangevoerd onvoldoende om te oordelen dat de taxateur in deze planschadezaak onzorgvuldig heeft gehandeld door geen contact met [appellant] op te nemen ten behoeve van de taxatie.
Dat tussen de door partijen geraadpleegde deskundigen een verschil van inzicht bestaat over dit onderdeel van de taxatie, brengt niet met zich dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat de taxatie onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat het college de waarde van het terrein op de peildatum onder het oude planologische regime heeft onderschat.
In het taxatierapport is vermeld dat er weinig bruikbare gegevens beschikbaar zijn en dat de taxateur daarom een interview met een organisator van weekendmarkten gehouden. Dat deze persoon de taxateur heeft verzocht om zijn identiteit niet bekend te maken, betekent niet dat de taxateur de verkregen informatie niet aan de taxatie ten grondslag had mogen leggen. Daarbij is van belang dat in het advies van 29 oktober 2021 is vermeld dat de taxateur de informatie heeft gewaardeerd en tot het oordeel is gekomen dat deze bruikbaar is voor de taxatie en dat de huurwaarde niet slechts is bepaald op basis van informatie van een persoon die anoniem wil blijven.
ABRS 06-07/22 inzake Deurne (ECLI:NL:RVS:2022:1908)
Noot: een hoeveelheid aan oordelen van de Afdeling over de taxatie aanpak. Als de door de gemeente benoemde taxateur zijn taxatie adequaat motiveert dan acht de Afdeling dat in beginsel voldoende.
Zie eerdere tussenuitspraak ABRS ECLI:NL:RVS:2021:2114 waaruit blijkt dat gemeente de invloed van kettingbeding onvoldoende heeft gemotiveerd, mede gelet op contra-expertise:
een nadere reactie van De Lorijn van 14 april 2020, waarin deze deskundige heeft gesteld dat het kettingbeding geen meetbaar waardedrukkend effect heeft.