Conclusie A-G inzake Hedwigepolder

Mijns inziens treft geen van de klachten in het principaal beroep doel, zodat dit beroep moet worden verworpen. Enkele klachten in het incidenteel beroep treffen mijns inziens wél doel, met als gevolg dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven.

1. Bodembestanddelen: niet –meer—onderscheid tussen winbaar en onwinbaar. Aanwezigheid van bodembestanddelen is een subcategorie van bijzondere geschiktheid. Toelichting op hoe “bijzonder” beoordeeld moet worden.
   1. meerwaarde op basis vergelijkingsmethode met ander transacties met (dezelfde) meerwaarde.
   2. indien geen vergelijkingen: basiswaarde met opslag. Opslag: educated guess op helft van de nettowinst zal kunnen worden gesteld, intussen zonder dat kan worden gezegd dat niet ook een berekende gok in andere zin toelaatbaar is.
   3. ingeval van meerwaarde specifiek/enkel voor de onteigenaar c.q. het werk waarvoor onteigend wordt: in beginsel (ook) verdeling bij helfte. In principe zonder plafond (maximum), zoals in de rechtspraak tot nu toe.
   4. samenloop kosten van enerzijds aanleg van het werk en anderzijds van winning bodembestanddelen: voor die winning rekenen met de kosten die een willekeurige ontgronder ook zou moeten maken (vergelijk: HR inzake BBL/Rengers; ECLI:NL:HR:2018:1694).
   5. door winning opgetreden waardevermindering: met betrekking tot voor woningbouw of bedrijventerrein bestemde gronden is een vermindering van de agrarische waarde voor de vaststelling van het door de onteigenaar dankzij de bodembestanddelen behaalde voordeel niet van belang; alleen een eventuele waardevermindering als bouwgrond komt in aanmerking.
   6. op perceelsniveau: sommige bijzonder geschikte gronden zijn meer bijzonder geschikt dan andere. Gronden met dezelfde relevante hoeveelheid bodembestanddelen binnen een complex dus dezelfde meerwaarde hebben, ook als alleen de bodembestanddelen uit bijvoorbeeld tot bouwgrond bestemde gronden zullen worden gewonnen en niet ook de bodembestanddelen uit tot groenstrook bestemde gronden.
2. Eigenaar wilde geen eliminatie Rijksinpassingsplan, om daarmee complex waarde te betogen. A-G: sowieso geen complex, dus discussie over eliminatie is zonder belang. Overigens: voor eliminatie is vereist dat het een overheidswerk is en dat is het: De Staat stelt dat de discussie in verband met de vraag of sprake is van een “overheidswerk” alleen relevant is als het werk waarvoor wordt onteigend wordt gerealiseerd door een “private marktpartij”. Hier is dat duidelijk niet het geval, nu de ontpoldering wordt gerealiseerd door de Staat in samenwerking met het Vlaams Gewest. Los daarvan, realiseert de Staat, in onteigeningsrechtelijke zin, het werk en niet het Vlaams Gewest. Bepalend is of het werk voor rekening en risico van een overheidsrechtspersoon wordt uitgevoerd en dat is hier het geval.
3. Geen verwachtingswaarde
4. De Staat merkt op dat ten onrechte de kosten van het afgraven van het buitendijkse slib niet bij de berekening van het voordeel zijn betrokken. Het voordeel zou dan negatief zijn. A-G: indien er echter grote verschillen zijn tussen verschillende gronden (er is sprake van drie deelgebieden), waardoor sommige meer of minder bruikbare bodembestand bevatten dan andere, dan zou egalisatie tot onjuiste uitkomsten leiden. De klacht faalt. Bij het bepalen van het voordeel wegens de aanwezigheid van bodembestanddelen (die herbruikbaar zijn) mag geen rekening worden gehouden met de kosten van het afgraven en storten van andere grond (in dit geval slib) die met de winning geen verband houden.
5. De Staat stelt verder dat het niet aangaat bovenop de agrarische waarde een meerwaarde wegens onwinbare bodembestanddelen te vergoeden, terwijl bij de bepaling van die meerwaarde geen rekening wordt gehouden met die agrarische waarde als kostenpost, dan wel met de vermindering van de waarde ten gevolge van de winning. A-G: Het verband dat de rechtbank in rechtsoverweging 2.87 legt met het ontbreken van (zicht op) een lucratieve bestemming moet aldus worden begrepen dat een relevante waardevermindering als gevolg van de winning van de bodembestanddelen zich in het geheel niet voordoet. Wel is er een waardevermindering vanwege de bestemming tot estuariene natuur respectievelijk waterstaatswerken. Die waardevermindering blijft echter in verband met de eliminatieregel (art. 40c Ow) buiten beschouwing
6. De Staat stelt zich op het standpunt dat de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid is aan te merken als vrijkomend kapitaal, waarvan [de eigenaar] de renteopbrengsten kan verrekenen met de rentelasten die verbonden zullen zijn aan de financiering van de vervangende investering. De rechtbank overweegt als volgt. Het buiten beschouwing laten van de vergoeding voor het aandeel van de onteigende in het voordeel voor de onteigenaar is in lijn met de ratio voor het toekennen van die vergoeding, de redelijkheid en de billijkheid. Deze grondslag rechtvaardigt dat een onteigende met deze vergoeding in een betere vermogenspositie komt dan zonder onteigening het geval zou zijn geweest.

   Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat die grondslag ook rechtvaardigt dat een eventueel inkomensvoordeel in de vorm van rente-inkomsten over deze vergoeding aan de onteigende wordt gelaten.

   Het zou onredelijk zijn indien de onteigende de (rente over de) vergoeding wegens bijzondere geschiktheid moet verrekenen met de rente over de financiering, terwijl de Staat “vrijelijk” over zijn deel van die vergoeding kan beschikken.’ A-G In het onteigeningsrecht kunnen voor- en nadelen met elkaar worden verrekend. Hierop wordt een aantal uitzonderingen gemaakt. Zo mogen met de waarde van het onteigende zelf geen nadelen worden verrekend. De gedachte daarachter is dat de onteigende niet kan worden geacht zijn zaak over te dragen voor minder dan de waarde.161 Daarnaast mag in beginsel alleen worden verrekend binnen dezelfde categorie van voor- en nadeel. Zo mag vermogensschade (ofwel eenmalige niet van jaar tot jaar te lijden schade) niet worden verrekend met een jaarlijks optredend inkomensvoordeel, zoals rente van het vrijkomend kapitaal.

   In dit geval is sprake van een inkomensvoordeel (rente over de vergoeding voor de onwinbare bodembestanddelen) en een inkomensnadeel (rente over de financiering). De rechtbank lijkt onder ogen te hebben gezien dat dat inkomensvoordelen en inkomensnadelen in beginsel met elkaar kunnen worden verrekend. In dit geval echter, het geval van rente over de vergoeding van onwinbare bodembestanddelen, acht de rechtbank het onredelijk om met dit voordeel rekening te houden, wat volgens haar bij de ratio voor het toekennen van de vergoeding wegens onwinbare bodembestanddelen aansluit.

   A-G: Het is waar dat in een ander opzicht de vergoeding voor het voordeel van de onteigenaar vanwege de bodembestanddelen een bijzondere status heeft (in rechtsoverweging 2.116 van het vonnis van de rechtbank komt dit bij de weergave van het standpunt van de Staat aan de orde). Volgens het arrest Ruimte voor de Rivier mag de opslag ter zake van de bijzondere geschiktheid niet in aanmerking worden genomen bij de vergelijking zoals die bij de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende geschiedt. De verklaring hiervoor is echter geheel onvergelijkbaar met wat in de voorliggende zaak de rechtbank op het oog heeft. Die verklaring is namelijk dat de andere elementen van de bedoelde vergelijking (waarde vóór onteigening en som van de waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende) op de marktwaarde zijn gebaseerd. Het meerekenen van de vergoeding voor de bijzondere geschiktheid bij de bedoelde vergelijking zou ertoe leiden dat de onteigende de hem toegekende vergoeding voor de bijzondere geschiktheid vervolgens bij de post minderwaarde van het overblijvende geheel of gedeeltelijk zou kunnen kwijtraken. Kortom, mijns inziens treft de klacht van het subonderdeel doel.

7. Het kiezen van een middenweg in de zin dat bepaalde onroerende zaken worden aangemerkt als duurzame belegging, hetgeen vergoeding van herbeleggingskosten rechtvaardigt, terwijl met betrekking tot andere, eveneens in de onteigening betrokken onroerende zaken van reconstructie wordt uitgegaan, is mijns inziens zeer wel mogelijk. Het verschil in de aard van de gevallen van reconstructie respectievelijk wederbelegging verzet zich er echter mijns inziens tegen dat met betrekking tot dezelfde onroerende zaken wordt uitgegaan van ‘iets’ dat tussen reconstructie en wederbelegging in ligt. Zo dreigt alles vloeibaar te worden. Mijns inziens treft de klacht van het subonderdeel doel.

Conclusie A-G inzake Hedwigepolder 11-02/22 (ECLI:NL:PHR:2022:129)

Noot: zie vonnis 15-04/20 rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2020:1885). René van Hoogmoed was daar een van de rechtbankdeskundigen. De Hoge Raad heeft nog een aantal knopen door te hakken.

Ad 6: ingeval van meerinvestering en een hypotheekrente van 10% (hetgeen in het verleden voorkwam) verdampt dus het redelijke voordeel voor de onteigende op de helft van “de bodembestanddelen”.

Wij zagen niet genoemd het arrest Amersfoort/Van de Wolfhaar 14-07/00 (ECLI:NL:HR:2000:AA7497) over de renteopbrengst die de onteigende misloopt als deze rente als voordeelsverrekening wordt toegepast.