Deskundigen waarderen het onteigende als ruwe bouwgrond op een waarde van € 37,50 per vierkante meter. Uit de (nadere) adviezen van deskundigen blijkt dat zij bij deze waardebepaling zijn uitgegaan van een ligging van het onteigende in een complex in de zin van artikel 40d Ow, dat overeenkomt met het exploitatiegebied zoals vastgesteld in de 1e structurele herziening exploitatieplan Trappenberg-Kloosterschuur. De complexwaarde is door deskundigen zowel via de comparatieve methode als via de methode van de residuele waardeberekening benaderd. Met inachtneming van deze methoden en op basis van op ervaring gebaseerde intuïtie, komen deskundigen uiteindelijk tot een complexwaarde van € 37,50 per vierkante meter als basis voor hun waardering van het onteigende.
Rechtbank: er is sprake van één complex (financiële, geografische en functionele samenhang) en niet een afzonderlijk (meer lucratief) complex voor woningbouw.
Deskundigen: een uniek gemengd complex, wat het maken van een comparatieve vergelijking bemoeilijkt. Bij het zoeken naar comparatieve gegevens zijn deskundigen om die reden uitgekomen bij eerdere verwervingen van de gemeente binnen het plangebied. Mede gelet op het grote aantal van deze verwervingen is het volgens deskundigen verantwoord om acht te slaan op wat de gemeente in het verleden heeft betaald voor gronden met een glastuinbouw- en woningbestemming, ondanks dat de gemeente destijds in de veronderstelling was dat sprake was van twee complexen. Rechtbank volgt dit en komst per peildatum tot een complexwaarde van € 37,50 per vierkante meter grond.
Rechtbank Den Haag 08-12/21 inzake gemeente Katwijk (ECLI:NL:RBDHA:2021:14260 en ECLI:NL:RBDHA:2021:14259 en ECLI:NL:RBDHA:2021:14157)
Noot: Schijnbaar is het grotere complex (woningbouwbestemming samen met glastuinbestemming) minder lucratief dan het “kleinere”(woningbouwbestemming) waarin het onteigende perceel gelegen is.
Complex afbakening; het blijft complex. Dat blijkt ook uit onder meer vonnis Rechtbank Gelderland van 17-10/18 inzake Nijmegen / Waalfront en vonnissen 27-06/18 en 28-08/19 Rechtbank Rotterdam inzake Waterschap Hollandse Delta / Nieuw Reijerwaard HR 16-04/21; ECLI:NL:HR:2021:577).
