De deskundigen ramen de aanpassingskosten op een bedrag van € 35.000 inclusief btw. Daarbij schatten zij in dat van dit bedrag een gedeelte ter grootte van € 10.000 als onrendabel is aan te merken en een gedeelte van € 25.000 als rendabel. Zij adviseren om als bijkomende schade het onrendabele deel integraal te vergoeden als onrendabele top. Wat betreft het rendabele deel overwegen zij dat deze kosten niet worden gecompenseerd door de waardevermeerdering van het overblijvende omdat die waardevermeerdering ‘vast zit in de stenen’. Daarom gaan deskundigen ervan uit dat [gedaagde] het bedrag van € 25.000 onder hypothecair verband zal lenen tegen een jaarlijkse rente van 2 % en de jaarlijkse financieringsschade als inkomensschade moet worden vergoed. Deze inkomensschade wordt geadviseerd op een bedrag van € 4.500. Rechtbank: Het gebruikte rentepercentage van 2 is reëel omdat het om een woning (en niet en bedrijf) gaat.
Terzake van de vraag vervaging of liquidatie bedrijf : De deskundigen hebben tijdens het pleidooi hun advies om liquidatie van de onderneming als uitgangspunt te hanteren gehandhaafd. De rechtbank volgt dit en geeft de overwegingen daarvoor weer, waaronder leeftijd van de onteigende en de hoge kosten van vervanging. Hierbij onder meer liquidatie schade machines/inventaris en daarnaast inkomensschade, met de factor 5,62 in relatie tot het bereiken van de AOW-leeftijd van de onteigenden. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat in onderhavige zaak de leeftijd van [F] en zijn vrouw en de verwachting dat zij meer arbeidskrachten moeten inhuren in samenhang bezien voldoende aanleiding geven om af te wijken van de gebruikelijke factor 10. De rechtbank volgt de redenering over de wijze waarop het percentage van 5,62% tot stand is gekomen en sluit zich hierbij aan.
Rechtbank Den Haag 08-12/21 inzake Katwijk (ECLI:NL:RBDHA:2021:14261)
Noot: in een oudere onteigeningszaak provincie Groningen is vanwege leeftijd onteigende evenzeer een lagere factor dan 10 toegepast. Daarbij ontstond later de vraag of het systematisch niet juister zou zijn het toekomstig te derven inkomen te “verlagen”, vanwege het feit dat voor de bedrijfsvoering naarmate de ondernemer ouder werd meer externe arbeid ingehuurd moet worden, met dan wel handhaving van de gebruikelijke factor 10 voor een eigenaar-gebruiker.
