Voorkeurecht van koop voor erfverpachter (bloot eigenaar): objectieve beoordeling bedoeling van partijen terzake van boetebeding bij schending voorkeursrecht
Voor de beantwoording van deze vraag moet het hof artikel 7.3 van de erfpachtakte uitleggen. Naar vaste jurisprudentie komt het bij de uitleg van een notariële akte waarbij een erfdienstbaarheid is vastgelegd, aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarop bestaat een uitzondering indien het gaat om in de akte neergelegde afspraken die alleen tussen de oorspronkelijke contractspartijen van belang zijn – in dat geval moet conform de Haviltex-norm worden uitgelegd – maar daarvan is in dit geval naar het oordeel van het hof geen sprake, omdat het voorkeursrecht in algemene bewoordingen is gesteld en betrekking heeft op elke overdracht van het erfpachtrecht.
Het hof legt artikel 7.3 van de erfpachtakte zo uit dat de boete is verbeurd als het erfpachtrecht daadwerkelijk wordt overgedragen zonder dat de stichting in staat is gesteld van haar voorkeursrecht als bedoeld in artikel 7.1 gebruik te maken. De tekst van artikel 7.3 wijst er niet op dat het enkele niet in acht nemen van de vormvoorschriften van artikel 7.2 al leidt tot verbeuren van de hoge boete van artikel 7.3. In de opvatting van de stichting kan de erfpachter meerdere malen de boete verbeuren zonder dat daadwerkelijk een overdracht van de erfpachtpercelen heeft plaatsgevonden, welk gevolg het hof onaannemelijk en ook onevenredig voorkomt.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21-12/21 (ECLI:NL:GHARL:2021:11721)
