De woning is niet gemeten volgens de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580”. 77 m2 in plaats van 110 m2. Koper heeft echter geen schade geleden.
De vraag of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] , moet worden beantwoord aan de hand van het door de Hoge Raad in zijn arrest van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) in overweging 3.4.2. geformuleerde kader:
“Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, rov. 3.4).”
De schade moet worden begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, wordt deze geschat. Daarbij heeft de rechter een grote mate van vrijheid. In dit geval moet de omvang van de schade worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin [eiser] nu verkeert, met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van [gedaagde] achterwege zou zijn gebleven, en in de advertentie de juiste woonoppervlakte van de woning zou zijn vermeld. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters (zie Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269).
Taxatie wijst uit dat ook bij 77 m2 de koopsom van EUR 205.000,– niet te hoog is.
[gedaagde = de makelaar] heeft aangevoerd dat Kennemer Wonen de woning niet wilde verkopen voor minder dan € 200.000,-. [eiser] heeft dit betwist. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen, acht de kantonrechter echter niet aannemelijk dat Kennemer Wonen bereid zou zijn geweest de woning voor een lager bedrag aan [eiser] te verkopen als zij van een woonoppervlakte van 77 m2 zou zijn uitgegaan.Verder weegt mee dat [eiser] belangstelling heeft getoond voor juist deze woning. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij op zoek was naar een gezinshuis dat hij later goed zou kunnen doorverkopen. [eiser] heeft de woning vooraf bezichtigd en hiervoor blijkbaar geschikt bevonden. Aannemelijk is ten slotte dat bij zijn beslissing om al dan niet tot aankoop over te gaan, meer factoren hebben meegespeeld dan alleen de woonoppervlakte.
De conclusie is dat de kantonrechter niet aannemelijk acht dat partijen tot een lagere koopprijs zouden zijn gekomen als [gedaagde] in de advertentie op Funda de juiste woonoppervlakte had vermeld. [eiser] heeft als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde] dan ook geen schade geleden. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot vergoeding van schade afwijzen.
Rechtbank Noord-Holland 24-/2 (ECLI:NL:RBNHO:2021:11145)
