Mondelinge overeenkomst? Of onrechtmatig afbreken onderhandelingen?

Het hof stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Of sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Voorts is van belang dat de totstandkoming van een overeenkomst veronderstelt dat partijen elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden zo mochten begrijpen, dat zij aan het tot dan toe bereikte resultaat reeds gebonden zouden zijn. Beslissend is niet of partijen nog in onderhandeling zijn over één of meer openstaande punten, maar of over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming is bereikt. Het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval (HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414, NJ 2004, 460). 12. Vast staat dat partijen op 23 december 2017 voor het eerst met elkaar hebben gesproken, dat (in elk geval) [geïntimeerde 1] c.s. dit zag als een oriënterend gesprek en dat het gesprek slechts ongeveer een uur duurde. Het hof is van oordeel dat, ook als de e-mail van [medewerker Rhynleve] moet worden beschouwd als een bevestiging dat partijen op 23 december 2017 overeenstemming hadden bereikt over de prijs en de saneringskosten van de percelen, nog niet gezegd kan worden dat daarmee reeds een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Het gaat hier immers niet om een eenvoudige koopovereenkomst maar om de verkoop van twee percelen met de bestemming bedrijfsactiviteiten als grond voor woningbouw met een serieus financieel belang. Bij een dergelijke transactie spelen naar het oordeel van het hof niet alleen de prijs en het object een essentiële rol maar ook andere factoren, zoals de datum van levering. Vast staat dat daarover tussen partijen (nog) geen overeenstemming bestond. Een dergelijke leemte kan ook niet op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid worden ingevuld. Nu op dit essentiële onderwerp (nog) geen overeenstemming was bereikt, is er naar het oordeel van het hof op 23 december 2017 geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen. 15. In grief 9 heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat, indien tot de conclusie moet worden gekomen dat er nog geen volledige overeenkomst tot stand is gekomen, [geïntimeerde 1] c.s. jegens [appellante] wel de schijn heeft gewekt dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Het afbreken van de onderhandelingen is daarom onrechtmatig geweest aangezien [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen. 16. Uitgangspunt is dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. [appellante] heeft echter, in het licht van hetgeen het hof onder 13 heeft overwogen, onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij er toch gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst met [geïntimeerde 1] c.s. tot stand zou komen en dat [geïntimeerde 1] c.s. aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen. Hierbij is van belang dat de stellingen van [appellante] onder 10 memorie van grieven, dat hij [geïntimeerde 1] c.s. heeft gebeld om een afspraak met de notaris te maken, dat [geïntimeerde 1] c.s. aangaf tijd nodig te hebben vanwege de gezondheidstoestand van [geïntimeerde 1] en dat [appellante] hierop nader bericht afwachtte, door [geïntimeerde 1] c.s. is betwist (punt 1.4 memorie van antwoord), en dat [appellante] daarvoor – hoewel dat op zijn weg lag – geen gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan, zodat die stellingen onbewezen zijn gebleven. Grief 9 faalt dus. Gerechtshof Den Haag 04-05/21 (ECLI:NL:GHDHA:2021:823)