Beantwoording van vragen uit de praktijk:
- Beschikking Rechtbank Midden-Nederland 22-04/15 inzake gemeente Vianen/De With (niet gepubliceerd): “te beoordelen is of het bestemmingsplan op de voet van art. 40 c Ow geëlimineerd moet worden“: de Rechtbank komt met een uitgebreide overweging tot de conclusie dat het bestemmingsplan “Hoef en Haag” hier niet geëlimineerd dient te worden.
- Een gevestigd voorkeursrecht betekent niet dat de eigenaar tot verkoop verplicht is. Het gaat om een vrijwillige verkoop tegen een marktconforme prijs.
- Als een gemeente per sé wil verwerven en als de eigenaar niet tot verkoop bereid is dan zal de gemeente een onteigeningsprocedure moeten starten.
- Verkoop aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of aan een pleegkind zijn toegestaan.
- Vervreemding via testament, openbare executoriale verkoop vallen buiten het gevestigde voorkeursrecht. Dat geldt onder beperkende voorwaarden eveneens voor een optieovereenkomst (artikel 10 Wvg).
- Als de gemeente. niet wil aankopen dan is de eigenaar gedurende een periode van 3 jaren vrij om aan anderen te verkopen (art. 13 lid 7 Wvg).
- Het feit dat er een voorkeursrecht is gevestigd betekent niet persé dat de gemeente uiteindelijk ook zal kopen. De Wvg op zich is geen belemmering om bijvoorbeeld te (ver)bouwen of om de bedrijfsvoering te wijzigen.
- Herhalingsverbod (art. 9 c Wvg): binnen twee jaar na intrekken of van rechtswege vervallen van Wvg-aanwijzing kan er geen nieuwe aanwijzing plaatsvinden.
- Als burgemeester en wethouders niet willen aankopen c.q. dat niet tijdig kenbaar maken dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij zijn aan de gemeente aangeboden zaken aan een derde te verkopen (art. 12 leden 2 en 3; art. 13 lid 7 Wvg).
- Vestiging Wvg is mogelijk, ook als grondeigenaar reeds voorkeursrecht aan een derde verleend heeft. ABRS 27-01/10 inzake Venlo (LJN: BL0750) : “Volgens [appellant] zijn de twee voorkeursrechten niet met elkaar te verenigen, komt hij door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht in een nadelige onderhandelingspositie, en wordt verkoop van het perceel feitelijk nagenoeg onmogelijk gemaakt. De rechtbank heeft terecht verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 25 augustus 2004 in zaak nr. 200400753/1. In die uitspraak is de Afdeling tot het oordeel gekomen dat de raad bevoegd is een voorkeursrecht te vestigen op het perceel van [appellant] hoewel hierop al een voorkeurskooprecht is gevestigd ten behoeve van een ander dan de gemeente. In hetgeen [appellant] thans aanvoert, ziet de Afleiding geen aanleiding om van dat oordeel terug te komen.”
- Invloed economische crisis kan verlaging taxatie tot gevolg hebben, omdat peildatum taxatie Wvg (anders dan bij onteigening) die van de datum van de taxatie is en daarom gedurende de procedure opschuift. Zo stemt Rechtbank Alkmaar bij uitspraak van 11-03-2009 in met prijsverlaging van EUR 45,00 per m2 per 17 maart 2008 naar EUR 41,00 per m2 per 26 januari 2009, mede vanwege oplopende rentelasten in de exploitatie (LJN: BH5887).
De gemeente werd verplicht tot aankoop in de zaak Hof Arnhem 02-03-2010 inzake Hattem (LJN: BM8569), omdat aldaar (als uitzondering) sprake was van bijzondere persoonlijke omstandigheden.
Normaliter geen plicht tot aankoop: Rechtbank Den Haag 09-11/11 inzake gemeente Kaag en Braassem (LJN: BU6719): van een gedwongen aankoop alleen sprake kan zijn indien vast staat dat sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden, waartoe het algemene aspect van stagnatie op de markt aan de vraagzijde niet wordt gerekend. Nu er overigens geen bijzondere persoonlijke omstandigheden zijn gesteld of gebleken volgt uit het voorgaande dat de rechtbank de verzoeken van [verzoeker] op grond van artikel 27 Wvg (oud) dient af te wijzen.
Ingevolge artikel 11 lid 2 Wvg (oud) kan een verkoper, indien de voorgenomen vervreemding betrekking heeft op onroerende zaken waarop slechts ten dele een voorkeur is gevestigd, maar een samenhangend geheel vormen, eisen dat dit geheel van onroerende zaken wordt betrokken in de mogelijke aankoop door de gemeente. De vraag of sprake is van een samenhangend geheel is een feitelijke beoordeling waarbij alle relevante feiten en omstandigheden in acht moeten worden genomen.
Rechtbank Dordrecht 26-01/11 (LJN: BP2241) inzake gemeente Hendrik-Ido-Ambacht geeft relevante feiten en omstandigheden.
Wvg-vestiging inmiddels vervallen. ABRS moet beoordelen of er aanleiding is om aan de grondeigenaar –die zegt een lucratieve transactie misgelopen te zijn–schadevergoeding te betalen. (ABRS 5 juni 2002 in zaak nr. 200106139/1): daartoe is vereist dat tot op zekere hoogte aannemelijk wordt gemaakt dat dergelijke schade is geleden. De Afdeling van oordeel dat grondeigenaar dat “bewijs” niet heeft geleverd; die stelt weliswaar dat hij een aankoopbod heeft ontvangen van € 1.500.000,00 voor zijn percelen, maar hij heeft die stelling niet op enig nader bewijs doen steunen. In beroep noch in hoger beroep heeft hij voormelde bieding overgelegd. Uit het taxatierapport, uitgebracht aan de grondeigenaar, alleen kan niet worden afgeleid dat deze schade heeft geleden doordat tijdelijk een voorkeursrecht heeft gerust op twee van zijn percelen.
ABRS 12-01/11 inzake Bronckhorst (LJN: BP0520).
Gemeente schadeplichtig door onrechtmatig besluit voorkeursrecht niet te laten vervallen
Gemeente dient schadevergoeding te betalen na een onrechtmatig besluit om een gevestigd voorkeursrecht (op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten) niet vervallen te verklaren. Door het gevestigde voorkeursrecht kon geen gevolg worden gegeven aan de wil om de gronden te verkopen, terwijl er een partij was die de gronden wilde kopen. Bij het vaststellen van de schade wordt rekening gehouden met de waardevermindering van de gronden tijdens het voortduren van het onrechtmatige voorkeursrecht. De leer van de formele rechtskracht en een cessie van de vordering uit onrechtmatige daad zorgen ervoor dat de vordering van drie van de vijf eisers wordt afgewezen; zij hebben zich immers juridisch gezien neergelegd bij het gevestigde voorkeursrecht door geen bestuursrechtelijke procedure aan te vangen jegens het gevestigde voorkeursrecht. Nu zij geen gebruik hebben gemaakt van de met voldoende waarborgen omkleden bestuursrechtelijke rechtsgang, kunnen zij zich ook thans in deze civielrechtelijke procedure niet op de onrechtmatigheid van het niet vervallen verklaren van dat voorkeursrecht beroepen.
Schade: koopsom (€ 25,00 m2) uit koopovereenkomst met BAM minus landbouwkundige waarde (€ 6,50 m2).
Rechtbank Midden Nederland 19-02/14 inzake Bunnik (ECLI:NL:RBMNE:2014:626)
