De kantonrechter gaat voorbij aan het betoog van Makelaarsland dat het verschil in het woonoppervlak niet zodanig significant is omdat het volgens haar zou gaan om een afwijking van 5,69%. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het hier niet om een ondergeschikte afwijking ten gevolge van een interpretatieverschil bij het uitvoeren van de meting van het woonoppervlak (Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.5.), maar om een (aanzienlijk) verschil in woonoppervlak van 10,4 m2.
Nu Makelaarsland onrechtmatig heeft gehandeld, is zij verplicht tot vergoeding van de schade die [eisers] daardoor heeft geleden (vergelijk HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 en HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269). De schade moet worden begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. De omvang van de schade wordt geschat als de omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Daarbij heeft de rechter een grote mate van vrijheid. In een geval als het onderhavige moet de omvang van de schade worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin [eisers] thans verkeert, met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van Makelaarsland achterwege zou zijn gebleven, en in de verkoopbrochure het juiste woonoppervlak van de woning zou zijn vermeld. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters (zie Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269).
Hierbij spelen in de regel meer factoren mee dan louter het aantal vierkante meters. De conclusie van het voorgaande is dat de kantonrechter aannemelijk acht dat er een enigszins lagere prijs uit de bus zou zijn gekomen, maar hoeveel lager is niet met nauwkeurigheid vast te stellen. Daarom zal de schade worden geschat in de zin van artikel 6:97 BW, waarbij de kantonrechter in haar overwegingen betrekt dat de kans gering is dat de verkopers bereid zouden zijn geweest met een aanzienlijk geringere koopsom genoegen te nemen. De kantonrechter schat de schade op € 5.000,00.
Rechtbank Noord-Holland 23-02/21 inzake Makelaarsland (ECLI:NL:RBNHO:2021:1680)
Noot: enkel “taxeren” op basis van gemiddelde waarde gemiste vierkante meters verdraagt zich niet met de economische wet van het afnemende grensnut (de eerste wet van Gossen).
