De onteigende heeft recht op een volledige vergoeding voor alle schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow). Indien de te onteigenen grond bruikbare bodembestanddelen bevat die deze grond aantrekkelijker maken dan andere gronden, dient deze eigenschap bij de waardebepaling in aanmerking te worden genomen, tenzij de aanwending van de grond winning van de bodembestanddelen uitsluit.1
Bij het bepalen van de waarde van de onteigende zaak moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper (art. 40b lid 2 Ow). Indien – zoals in dit geval (zie onder andere rov. 2.17.1 van het bestreden vonnis) – winbare bodembestanddelen aanwezig zijn, is de rechtbank in beginsel vrij in haar keuze voor de te hanteren waarderingsmethode en kan zij ook een combinatie van waarderingsmethodes hanteren. Bij winbare bodembestanddelen geldt – anders dan bij onwinbare bodembestanddelen – niet als uitgangspunt dat de vergoeding voor deze bodembestanddelen moet worden gesteld op de helft van het voordeel dat de onteigenaar door de aanwezigheid van de bodembestanddelen heeft. Het hangt af van de waarderingsmethode die de rechtbank hanteert of een afzonderlijke vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden bepaald. Als zo’n afzonderlijke vergoeding moet worden bepaald, hangt het af van de omstandigheden van het geval op welk gedeelte van het hiervoor genoemde voordeel de vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden gesteld.
Ook als de rechtbank – zoals uit het hiervoor in 3.2 overwogene volgt, ten onrechte – tot uitgangspunt heeft genomen dat de vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden gesteld op de helft van het voordeel dat de onteigenaar heeft door de aanwezigheid daarvan, kan de hiervoor in 3.1 weergegeven klacht niet tot cassatie leiden. De rechtbank heeft in rov. 2.17.1 terecht tot uitgangspunt genomen dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling en dat de meerwaarde wegens winbare bodembestanddelen moet worden vergoed. Vervolgens heeft zij beoordeeld of aanleiding bestond voor een andere verdeling dan bij helfte en is zij tot het oordeel gekomen dat de omstandigheden van het geval geen andere verdeling rechtvaardigen. In dat verband heeft de rechtbank overwogen dat de onzekerheid en het tijdsverloop waarmee de exploitatie voor de onteigenaar gepaard gaan, zijn verdisconteerd in de exploitatiebegroting waarin rekenrentes voor die risico’s worden gehanteerd. Uit deze op de omstandigheden van het geval toegesneden motivering van de rechtbank, die niet onbegrijpelijk is, volgt dat de rechtbank ook bij toepassing van de hiervoor in 3.2, laatste volzin, geformuleerde maatstaf, tot een verdeling bij helfte was gekomen van het voordeel dat de onteigenaar heeft door de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen. De hiervoor in 3.1 weergegeven klacht kan dus bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden.
HR 02-10/20 inzak gem. Bergen (ECLI:NL:HR:2020:1542) en (ECLI:NL:HR:2020:1543)
Noot: bij onwinbare bodembestanddelen is verdeling van de winst bij helfte gebruikelijk (zij het niet onder alle omstandigheden). In casu is bij winbare bodembestanddelen geoordeeld dat ook hier bij helfte verdeeld wordt, waarbij nadrukkelijk gewezen is op de omstandigheden van het geval, waaronder onzekerheden en doorlooptijd exploitatie.
Noot 2: De rechtbank heeft tot uitgangspunt genomen dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling en dat de meerwaarde wegens winbare bodembestanddelen moet worden vergoed. Vervolgens heeft zij beoordeeld of aanleiding bestond voor een andere verdeling dan bij helfte en is zij tot het oordeel gekomen dat de omstandigheden van het geval geen andere verdeling rechtvaardigen. Dit is een “vertaling” van hoe “de markt” werkt.
